【房地产估价师】房地产估价基础与实务[专业课]知识点题库

第一章建筑基础知识

（）可以表示建筑物的具体位置和周围环境关系。低碳建筑是指减少化石能源的使用，提高能效，降低（）的排放量。（）式建筑房屋的主要承重构件均在现场砌筑或浇筑而成。根据国标《城市居住区规则设计标准》(GB50180-2018)，（）层为多层住宅。主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑施工图是（）。民用建筑物一般由( )、门窗、楼板与地面、楼梯等部分组成。为了防止房屋因气温变化产生裂缝而设置的变形缝是（）。适用于多层框架结构或厂房排架柱下基础的是（）。地基单位面积所能承受的最大压力，叫（）。建筑的内、外保温系统宜采用燃烧性能为（）级的保温材料。装修材料燃等级为（）的烧烧性能是易燃性。建筑的内、外保温系统宜采用燃烧性能为（）级的保温材料。装修材料燃等级为（）的烧烧性能是易燃性。竣工决算文件一般是由（）编制，上报相关主管部门审查。墙面抹灰的计量单位是（）。以下工程定额()是计价性定额。某建设项目工器具及生产家具购置费用2000万元，建筑安装工程费用5000万元，工程建设其他费用3000万元，预计建设期为3年，年均价格上涨率为3%，基本预备费率5%，则基本预备费为( )万元。下列属于单位工程的是()。（）是完成单位合格扩大分项工程或扩大结构构件所需消耗的人工、材料和施工机具台班的数量及其费用标准，是一种计价性定额。

第二章房地产开发经营过程

除技术资料外，房地产开发项目的竣工档案资料还包括项目的（）。承包商收到竣工结算价款后，通常应在（）内将竣工工程交付给开发商。竞争导向定价法不包括（）。房地产开发商根据消费者对开发产品价值的理解和需求强度来制定价格的方法，属于（）导向定价法。当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往采用（）。根据不同需求强度、不同购买力、不同购买地点和不同购买时间等因素，采取不同售价的定价方法是（）。房地产开发的四个阶段包括（）。土地储备的范围包括（）。以行政划拨获取土地使用权，通常涉及私人参与的有（）。下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价的有（）。制定租售方案的工作内容主要包括（）。企业确定广告预算的主要方法包括（）。物业管理的核心工作是（）。房地产资产管理职能中，以运行管理为主的是（）。制定物业策略计划，持有或出售分析，检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出属于（）的工作内容。市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于（）。某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营费用为潜在毛收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为（）万元。

第三章房地产市场调查与分析

从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析（）。下列属于房地产供给指标的有（）。在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（）。房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（）。在收集一手资料的调查手段中，开放式问卷调查适用于（）。以下收集一手资料的方法中，适用于描述性调查的是（）。假设某城市房地产价格平均下降1000元/平方米，对于购房者增加多少的调查属于（）。某物业服务企业为了分析愿意到小区健身房锻炼的业主人数与包月费用之间的相关性，首先确定包月费用为50元/人，看有多少业主参加;再将包月费用降为30元/人，看有多少业主参加。这种调查方法是()。以下()属于市场交易指标。某市2020年商品住宅新开工面积为600万平方米，竣工面积为400万平方米，2019年底未完工并继续施工的商品住宅面积为200万平方米，该市商品房住宅的平均建设周期为()年。 2020年，某市可供租售的房屋面积为3000万㎡，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡，可供出租的住宅面积为450万㎡;当年销售和出租的房屋总面积为2750万㎡，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。该市2020年住宅市场吸纳率为()。下列属于非概率抽样的是() 下列房地产市场趋势分析方法中，适合做长期趋势预测的是()。某城市2021年可供租售的写字楼面积为90万㎡，全年写字楼销售量为60万㎡，房地产开发企业直接出售量为15万㎡，该城市2021年写字楼的吸纳周期为()年。下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的有()

第四章房地产投资现金流量分析与资金时间价值

现有一套总售价为11万元的住宅，八成15年按揭，按年贷款利率6%计，月还款额为（）元。某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款，如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。某家庭向银行申请了一笔数额为50万元、年利率为8．7%、期限为10年、按月等额还本付息的个人住房贷款。若月还款为家庭月收入的30%，则该家庭的年收入为（）万元。美国某家庭于2005年购买住房时申请了一笔20万美元的贷款，贷款方式为“2/28”。第一年和第二年的年利率为7．5%，两年后的年利率调整为8．5%，则该家庭在第28个月的月还款额为（）美元。某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入7000元，最多能以月收入的25%支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为6%，最长贷款期限20年，最低首付款为房价的30%，若采用按月等额偿还方式，问：1）该家庭能购买住房的最高总价是多少？若第5年末银行贷款利率上调为9%，为保持原月偿还不变，则：2）该家庭需在第6年初一次性提前偿还贷款多少元？3）如果不提前偿还贷款，则需将贷款期限延长多少年？某家庭估计在今后10年内的月收入为8000元，如果其月收入的40％可以用来支付住房抵押贷款的月还款额，在年贷款利率为6％的情况下，该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少？某投资者以4500元/平米的价格购买了一套建筑面积为120平米的住宅，并向银行申请了相当于70％的按月等额还款的抵押贷款，已知该项抵押贷款的年限为15年，年利率为12％，按月计息，如果该家庭拟于开始还款后的第10年年初一次偿清该项贷款的余额，问此时一次偿还的金额为多少？某家庭购买一套住宅，单价为3000元/平米，该家庭月收入6000元，其中30％可用来支付房款，银行可为其提供15年期的住房抵押贷款，贷款利率为6％，抵押贷款价值比例最大为80％，问根据该家庭的支付能力最多可以购买多少平米的住宅？从投资的角度看，影响资金时间价值大小的主要因素有()。连续复利时，实际利率i与名义利率r的关系是() 购买房地产上市公司股票的投资活动属于房地产()。新建重点中学周边的房价迅速上涨，表明房地产投资具有()的特性。按物业用途不同划分的房地产投资类型包括()。城市快速轨道交通线的建设，使沿线房地产资产由于出租率和租金水平的上升而大幅升值这体现了房地产投资()特性。按照所反映的财务活动方式和经济内容，可以会计报表分为()。关于资金时间价值的说法，错误的是()。在房地产投资的开发-持有出租-出售”模式中，现金流量不包括()。现金流量表能够客观地反映企业()对其现金及现金等价物所产生的影响。一写字楼单元的租赁期为18.8年，年租金为5万元，租金按当年实际租用时间在年初一次性收取。若年折现率为6%，则该写字楼单元租赁期内租金收入的现值为()万元。有关利率的影响因素，中央银行实行不同的货币政策利率的调节正确的有()。

第五章房地产项目经济评价与可行性研究

房地产开发项目的资金来源通常有资本金，预租售收入及借贷资金三种渠道，一般而言，三种资金的使用顺序是（）。按投资计算基础的不同，现金流量表分为（）。在房地产开发投资的项目投资现金流量表中，现金流出不包括（）。下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有（）。在评估报告中，项目经济效益评价一般包括（）。某房地产投资项目要求的目标收益率为10%，当通货膨胀率为3%时，为消除通货膨胀因素对投资分析结果的影响，分析中采用的名义目标收益率应为（）。已知某投资项目折现率为11％时，净现值为1700万元，折现率为12％时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是（）。某房地产开发项目，当i1＝14%时，净现值为450万元；当i2＝15%时，净现值为－200万元，平均资金成本率为13．2%，基准收益率为10%。该项目的财务内部收益率为（）。某家庭向银行申请了一笔数额50万元、期限20年、年利率6%的个人住房抵押贷款，若以等额还本利息照付的方式按月还款，则其最后一个月的还款金额为（）元。某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限10年，年利率12%，按年等额偿还。如该物业年净经营收入为30万元，则该物业投资的偿债备付率为（）。某项目的投资额为500万元，运营期为3年，各年的运营费用分别为160万元、200万元和220万元，残值为100万元。若投资发生在年初，费用发生在年末，折现率为10%，则该项目的费用现值为（）万元。某投资者以1800万元的价格购买了一写字楼物业，该写字楼的可出租面积为10000㎡，购买后立即可以出租。已知第1～5年的月租金水平为70元／㎡、出租率为70％，第6～10年的月租金水平为80元／㎡、出租率为75％，第11年停止出租，装修后将物业转售。已知整个运营期间的经营成本为租金收入的35％，投资者目标收益率为18％，装修投资及净转售收入分别为400万元和1200万元。试计算该投资项目的净现金流量、财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的经济可行性（设置业投资发生在年初，其他收支均发生在年末）。某公司投资2500万元购买了一栋写字楼用于出租经营，第1年投入装修费用200万元，并可获净租金收入400万元，从第2年开始，每年租金收入为500万元，并以5％的速度递增，该公司于第10年末将该楼转售，转售收入为3500万元，如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为20％，试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性？咨询机构为房地产开发企业申请项目开发贷款而编制可行性研究报告时，估算房屋开发费可采用的方法有()。投资分析中不列入财务会计成本的是()。在房地产投资项目经济评价中，为了减少通货膨胀因素对分析结果准确性的影响，可采取的处理方式有()。通货膨胀导致折现率()。关于采用概率分析法对房地产投资项目进行风险分析说法，正确的有()。某企业年末流动资金1000万元，存货200万元，流动负债400万元，非流动负债500万元，则该企业年末速动比率是()。衡量房地产开发投资经济效果大小的指标有()。