资产评估师实务一习题24年：简答题练习

【题目1】

【题目类型】简答题

【简介】有一宗“七通一平”的待开发建设用地，土地面积为3200平方米

【难度等级】2

【题干】有一宗“七通一平”的待开发建设用地，土地面积为3200平方米，容积率为2.5，拟开发建设为公寓，土地使用权年限为50年。根据市场调查和分析，取得以下资料：

(1)该项目建设开发期为3年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率为90%，每建筑平方米的年租金预计为400元，年出租费用为年租金的25%。

(2)项目建筑费为每建筑平方米1000元，专业费为建筑费的10%，管理费用为开发成本的2%，不动产开发成本、管理费用在建设期内均匀投入。

(3)在工期一半时，可以开始进行广告宣传，其销售费用为不动产价值的0.5%，销售费用均匀投入。

(4)销售税费包括增值税、城市维护建设税、教育费附加、印花税等，合计约为销售收入的6%。

(5)土地增值税为销售收入的2%。

(6)土地取得税费为土地价值的3.05%。

(7)当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为15%，不动产综合折现率为8%。

要求：

(1)应采用哪种方法评估该宗土地的价值?

(2)该方法的适用范围是什么?

(3)列出评估该宗土地价值的计算公式。

(4)试估算该宗土地评估基准日的单位地价和楼面地价。(计算结果以元为单位，取整数)

【解析】【答案及解析】

(1)应采用剩余法评估该宗土地价值。

(2)剩余法适用的范围： ①待开发不动产的评估。 ②对已建成不动产中的房屋或土地的评估。 ⑧将生地开发成熟地的土地评估。 ④待拆迁改造的再开发地产的评估。

(3)剩余法的计算公式为： 地价=预期开发完成后的不动产总价值-土地取得税费-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-投资利润-销售税费-土地增值税

(4)该宗土地的评估值。 ①开发完成后的不动产总价值。 不动产建筑总面积=3200×2.5=8000(平方米) 不动产纯收益=400×8000×90%×(1-25%)=2160000(元) 不动产收益年限=50-3=47(年) ②计算开发成本和管理费用。 开发成本=建筑费+专业费=1000×8000×(1+10%)=8800000(元) 管理费用=开发成本×2%=8800000×2%=176000(元) ③计算销售费用。 销售费用=开发完成后的不动产总价值×0.5%=26274818×0.5%=131374(元) ④计算投资利息。 投资利息=地价×[(1+6%)3-11+(开发成本+管理费)×[(1+6%)1.5-1]+ 销售费用×[(1+6%)0.75-1] =地价×[(1+6%)3-1]+(8800000+176000)×[(1+6%)1.5-1]+ 131374×[(1+6%)0.75-1] =地价×0.1910+8976000×0.0913+131374×0.0447 =地价×0.1910+825381 ⑤计算投资利润。 投资利润=(地价+开发成本+管理费用+销售费用)×15% =(地价+8800000+176000+131374)×15% =地价×15%+1366106 ⑥计算销售税费。 销售税费=销售收入×6%=26274818×6%=1576489(元) ⑦计算土地增值税。 土地增值税=销售收入×2%=26274818×2%=525496(元) ⑧计算土地取得税费。 土地取得税费=地价×3.05% ⑨求取地价。 地价=预期开发完成后的不动产总价值-土地取得税费-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-投资利润-销售税费-土地增值税 =26274888-地价×3.05%-8800000-176000-131374-(地价×0.1910+825381)-(地价×15%+1366106)-1576489-525496 地价=12873972÷1.3715=9386782(元) 单位地价=9386782÷3200=2933(元/平方米) 楼面地价=2933÷2.5=1173(元/平方米)

【知识图谱】251963

【题目2】

【题目类型】简答题

【简介】有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为3 200平方

【难度等级】2

【题干】有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为3 200平方米，容积率为2.5，拟开发建设为公寓，土地使用权年限为50年。据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发期为3年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率为90%，每建筑平方米的年租金预计为400元，年出租费用为年租金的25%。建筑费为每建筑平方米1 000元，专业费为建筑费的10%，管理费用为建造成本的2%，建筑费、专业费、管理费用在建设期内均匀投入。在工期一半时，可以开始进行广告宣传，其销售费用率为不动产价值的0.5%。当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为15%，不动产综合折现率为8%。

1. 应采用哪种方法评估土地的价值?

【解析】本题为收益法和剩余法的综合运用，利用收益法求取开发完成后不动产总价，利用剩余法评估土地的价值。

【知识图谱】251963

【题目3】

【题目类型】简答题

【简介】有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为3 200平方

【难度等级】2

【题干】有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为3 200平方米，容积率为2.5，拟开发建设为公寓，土地使用权年限为50年。据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发期为3年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率为90%，每建筑平方米的年租金预计为400元，年出租费用为年租金的25%。建筑费为每建筑平方米1 000元，专业费为建筑费的10%，管理费用为建造成本的2%，建筑费、专业费、管理费用在建设期内均匀投入。在工期一半时，可以开始进行广告宣传，其销售费用率为不动产价值的0.5%。当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为15%，不动产综合折现率为8%。

2. 该方法的适用范围是什么?

【解析】剩余法适用的范围： ①待开发不动产的评估。 ②对已建成不动产中的房屋或土地的评估。 ③将生地开发成熟地的土地评估。 ④待拆迁改造的再开发地产的评估。

【知识图谱】251963

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2024年资产评估师简答题答题技巧

1.综合题主要为文字叙述性题目，要求考生根据题目给出的信息作出相应的回答，如:要求判断题目中评估师的做法是否恰当，并写出理由。本科涉及到的计算相较于其他科目来说，所占比例较低。通常涉及到较多的文字录入，所以对考生的打字能力有一定的要求。

2.涉及计算的，要求列出算式、计算步骤，保证尽可能多得分，即使最终答案计算的不正确，只要中间步骤正确，也可以得到相应的分值。

3.如果答题时不善于自己总结语言，可以适当利用题目中的资料。

【评分扣分标准】

1.综合题由两个12分的综合题和1个16分的综合题组成，每个综合题有3-5个小问组成，考试时会给出给每个小问的分值，我们根据每个小题的问题作答即可。

2.该题型综合性最强，相比来说难度最大，不像选择题记住关键词选出正确答案即可需要我们对题目的问题进行完整的回答。

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