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【摘要】2016年招标师职业资格考试定于2016年11月12、13日在全国范围内同期举行。小编为大家整理：2016年招标师考试国有土地使用权相关考点整理。更多招标师模拟试题，敬请关注环球网校招标师考试频道。
国有土地使用权出让合同的目的在于转移不动产物权
建设用地使用权是用益物权中的一项重要类型。出让人通过设立建设用地使用权，使建设用地使用权人对国家所有的土地享有了占有、使用和收益的权利，建设用地使用权人可以利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
《物权法》等法律的规定，国有土地使用权自登记时发生转移效力。
国有土地使用权出让合同应采用书面形式订立
国有土地使用权出让，应当签订书面出让合同，同时向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记。如果未签订书面出让合同并未办理国有土地使用权登记的，则国有土地使用权出让行为无效。
合同主体具有特定性
《城市房地产管理法》第15条第2款的规定，土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。
根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2005] 5号)规定，开发区管理委员会不能作为国有土地使用权出让合同的出让方主体，开发区管理委员会与受让方订立的国有土地使用权出让合同，应当认定无效。
出让双方的权利与义务具有法定性
《城市房地产管理法》第16条和第17条分别规定了国有土地使用权出让双方的基本权利与义务。第16条规定：“土地使用者必须按照出让合同约定，支付国有土地使用权出让金;未按照出让合同约定支付国有土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。”
合同标的是国有土地使用权
国有土地使用权出让合同的标的是国有土地使用权，而不是国有土地所有权。根据我国《宪法》第 10条的规定，我国实行土地公有制，只有两种土地所有权形式，国有土地所有权、农村集体土地所有权，任何组织和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。但国有土地使用权可以依照法律的规定转让。需要说明的是，出让国有土地使用权的范围不包括该幅出让土地的地下资源、埋藏物和市政公用设施。
出让年限特定性
出让国有土地使用权的最高使用年限，就是法律规定的一次签约出让国有土地使用权的最高年限。国有土地使用权年限届满时，土地使用者可以申请续期，具体由出让方和受让方在签订合同时确定，但不能高于法律规定的最高年限。考虑到我国国民经济和社会发展过程中的一系列变化的因素，《城市房地产管理法》对国有土地使用权出让最高年限仅作了授权性的规定：“国有土地使用权出让最高年限由国务院规定。”
据此，《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条按照出让土地的不同用途规定了各类用地使用权出让的最高年限：①居住用地70年;②工业用地50年;③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;④商业、旅游、娱乐用地40年;⑤综合或者其他用地50年。
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出让人和受让人
国有土地使用权的出让人，是市、县人民政府国土资源行政主管部门。对于以招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权的，受让人是竞买人，是特定或者不特定的主体;对于以协议方式出让国有土地使用权的，受让人是特定的主体。
出让方的权利义务
出让方享有的权利主要有两项：
①受让方在签订国有土地使用权出让合同后，未在规定期限内支付全部国有土地使用权出让金的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿;
②受让方未按国有土地使用权出让合同规定的期限和条件开发、利用土地的，土地管理部门有权予以纠正，并根据情节轻重给予警告、罚款，直至无偿收回国有土地使用权的处罚。出让方应履行的义务主要有：①按照国有土地使用权出让合同的规定提供出让的国有土地使用权;②向受让方提供有关资料和使用该土地的规定。
受让方应履行的义务
受让方应履行的义务主要有以下三项：
①在签订国有土地使用权出让合同以后的规定期限内支付全部国有土地使用权出让金;在支付全部国有土地使用权出让金后，依规定办理登记手续，领取土地使用证;
②依国有土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求开发、利用、经营土地;
③需要改变国有土地使用权出让合同规定的土地用途的，应该征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照规定重新签订国有土地使用权出让合同，调整国有土地使用权出让金并办理登记。
出让土地的空间范围
国有土地使用权出让时应当确定出让的范围。《物权法》第136条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。
在签订国有土地使用权出让合同时，要填写宗地的平面界限和竖向界限。
出让宗地的平面界限按宗地的界址点坐标填写;出让宗地的竖向界限，可以按照1985年国家高程系统为起算基点填写，也可以按照各地高程系统为起算基点填写。
高差是垂直方向从起算面到终止面的距离。
出让土地用途
土地用途是出让合同的重要内容。在土地用途的认定和填写上，必须把握以下方面：
①出让合同的土地用途并不是由出让方和受让方签订合同时临时约定的内容，而是在土地出让前由城市规划管理部门出具的规划条件确定的。
②合同中的土地用途虽不是合同双方当事人约定，但双方当事人必须共同遵守。
也就是说，出让宗地的用途首先是依法确定，然后写入出让合同并作为合同重要内容的。
③市、县国土资源管理部门出让土地时，是按宗地设定规划条件，按宗地确定出让方案，按宗地实施出让的。因此，出让合同中也应按宗地填写土地用途。
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出让合同标的物交付
交付时间包括：①合同签订之日交地;②发放《建设用地批准书》之日起交地;③发《交地通知书》之日交地;④合同约定将来的某个时点前交地。
出让宗地的规划条件
《城市房地产管理法》和《土地管理法实施条例》明确规定，国有土地使用权出让由市、县国土资源管理部门会同城市规划等部门拟订方案，报同级人民政府批准后，由市、县国土资源管理部门实施。
建设项目的开竣工时间
《国务院关于促进节约集约用地的通知》明确规定，土地出让合同要严格约定建设项目开竣工时间等内容。2008年《国有建设用地使用权出让合同》示范文本第16条对建设项目的开竣工时间进行了规定，要求填写建设项目的开工时间和竣工时间。
关于不能按合同约定支付出让价款的违约处理
《城市房地产管理法》第16条规定，未按照出让合同约定支付国有土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发[2006]100号)规定，土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的，按日加收违约金额1%的违约金。
根据上述法律政策规定，2008年《国有建设用地使用权出让合同》示范文本第30条约定，受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。
关于出让人合同违约的规定
国有建设用地使用权出让合同由出让人和受让人共同签订，要求双方共同履行合同。出让人应当按照合同约定的时间和合同约定的土地条件交付土地。出让人未按照合同约定按时交付土地、不能交付土地或交付的土地不符合合同约定的，均属于违约，要承担违约责任。
为此，2008年《国有建设用地使用权出让合同》示范文本第37条规定，由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的一定比例向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人可请求出让人赔偿损失。
关于合同争议处理方式的规定
最高人民法院2011年2月18日发布的《民事案件案由规定》(法[2011]42号)明确将国有土地出让合同纠纷列入民事案件案由中，因此，对于出让合同纠纷，出让人与受让人当然也可以选择向人民法院起诉，通过诉讼方式来解决。所以，2008年《国有建设用地使用权出让合同》示范文本第40条规定了合同争议解决的三种方式，首先由争议双方协商解决，协商不成的，双方可以选择仲裁，也可以选择向人民法院起诉。
关于合同生效时间的规定
根据现行法律政策规定，出让方案未经市、县人民政府批准，市、县国土资源管理部门不得签订出让合同，更不能出让土地。
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