2012年物业管理师《物业经营管理》真题与答案

　　2012年度全国物业管理师执业资格考试《物业经营管理》试卷

　　应试人员注意事项

　　1.全卷共两大题，包括单项选择题和多项选择题。

　　2.作答时，采用2B铅笔在答题卡上涂黑所选的选项。3.考试时间为150分钟。

　　一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)

　　1.判断写字楼等级时，不考虑的因素是( )。

　　A.建筑形式

　　B.建筑装潢

　　C.建设单位

　　D.建筑质量

　　2.房地产资产管理和房地产投资组合管理以( )管理为主。

　　A.运行

　　B.策略性

　　C.日常

　　D.设施

　　3.关于房地产置业投资的说法，错误的是( )。

　　A.房地产置业投资属于直接投资

　　B.房地产置业投资的对象只能是旧房地产

　　C.房地产置业投资的目的是自用或获取经常性收入

　　D.房地产出租属于房地产置业投资

　　4.关于房地产投资利弊的说法，错误的是( )。

　　A.房地产投资能够抵消通货膨胀

　　B.房地产投资会降低投资者的资信等级

　　C.房地产投资能够得到税收方面的好处

　　D.房地产投资收益通常高于社会平均利润

　　5.房地产投资需要估价师、会计师、律师等提供专业服务，这反映了房地产投资特性中的

　　( )。

　　A.适应性

　　B.相互影响性

　　C.政策影响性

　　D.专业管理依赖性

　　6.下列风险中，属于房地产投资的系统风险是( )风险。

　　A.收益现金流

　　B.未来经营费用

　　C.利率

　　D.资本价值

　　7.关于净运营收益的说法，正确的是( )。

　　A.净运营收益等于有效毛收入的税后收益

　　B.净运营收益等于潜在毛收入的税后收益

　　C.净运营收益等于潜在毛收入与运营费用之差

　　D.净运营收益等于有效毛收入与运营费用之差

　　8.下列费用中，不属于运营费用的是( )。

　　A.房产税

　　B.城镇土地使用税

　　C.抵押贷款还本付息

　　D.保险费

　　9.当每年计息周期大于1时，实际利率( )。

　　A.小于名义利率

　　B.等于名义利率

　　C.大于名义利率

　　D.不存在

　　10.下列财务评价指标中，不属于房地产投资项目财务评价指标体系中静态指标的是( )。

　　A.税前现金回报率

　　B.税后现金回报率

　　C.财务净现值

　　D.投资回报率

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　　11.关于物业价格特征的说法，正确的是( )。

　　A.物业价格受区位影响小

　　B.物业价格实质上是物业权益的价格

　　C.物业价格不容易受交易者的个别因素影响

　　D.物业价格形成的时间较短

　　12.关于拍卖底价的说法，错误的是( )。

　　A.拍卖底价是拍卖前公布的拍卖标的物的评估价

　　B.拍卖底价又称为保留价

　　C.竞买人的最高应价未达到拍卖底价的，拍卖无效

　　D.拍卖底价是拍卖前确定的拍卖标的最低售价

　　13.房屋租赁成本租金中不包括( )。

　　A.房产税

　　B.投资利息

　　C.折旧费

　　D.利润

　　14.房地产评估价值所对应的时间是( )。

　　A.估价时点

　　B.开始估价日期

　　C.完成估价日期

　　D.出具估价报告日期

　　15.下列房地产市场环境调研内容中，属于经济环境调研内容的是( )。

　　A.一般利率水平、获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率

　　B.家庭人口规模及构成

　　C.居民家庭生活习惯、审美观念及价值取向

　　D.Ⅸ域地质条件

　　16.按照交易形式细分，可以将房地产市场划分为( )。

　　A.居住物业市场、商业物业市场、工业物业市场、特殊物业市场、土地市场等

　　B.房地产买卖市场、房地产租赁市场、房地产抵押市场

　　C.低档物业市场、中低档物业市场、中档物业市场、中高档物业市场和高档物业市场

　　D.一级市场、二级市场、三级市场

　　17.某城市2010年可供住房销售量为260万m2，吸纳量为236万m2，2011年竣工量为242万m2，吸纳量为228 m2，则2011年该城市住房可销售面积为( )万m2。

　　A.138

　　B.202

　　C.242

　　D.266

　　18.对城市风貌起直接指导作用的手段是( )。

　　A.土地供应政策

　　B.金融政策

　　C.地价政策

　　D.城市规划

　　19.国有企事业单位管理自管公房，应持有( )。

　　A.“房地产权证”或“房屋使用权证”

　　B.“房地产权证”或“房屋所有权证”

　　C.“房地产权证”或“房屋租赁证”

　　D.“房屋占有权证”或“房屋租赁证”

　　20.将房屋租赁分为定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁，是按( )划分的。

　　A.房屋所有权的性质

　　B.物业租金的内涵

　　C.房屋租赁期限的长短

　　D.房屋租赁期限约定模式的不同

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　　21.出租共有房屋应提交( )同意出租的证明。

　　A.共有人的证明人

　　B.其他共有权人

　　C.共有人的委托人

　　D.其他承租人

　　22.下列导致房屋租赁合同终止的原因中，属于自然终止的是( )。

　　A.公有住宅无正当理由闲置6个月以上的

　　B.故意损坏房屋的

　　C.承租人利用承租的房屋进行违法活动的

　　D.因不可抗力致使房屋租赁合同不能继续履行的

　　23.承租人无正当理由拖欠房屋租金达( )个月以上的，出租人有权终止房屋租赁合同。

　　A.3

　　B.6

　　C.9

　　D.12

　　24.客户关系管理(CRM)是辨识、获取、保持和增加“能够带来利润的客户”的理论、实践和技术手段的总称。它是一种以客户( )为中心的企业管理理论。

　　A.价值

　　B.忠诚

　　C.创利

　　D.满意度

　　25.下列费用中，属于物业管理营业成本的是( )。

　　A.咨询费

　　B.酬金

　　C.固定资产折旧费

　　D.业务招待费

　　26.下列支出中，按现行财务制度应列入物业管理成本支出的是( )的支出。

　　A.购置固定资产

　　B.购置无形资产

　　C.职工劳动保险费

　　D.赞助、捐赠

　　27.在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算是( )预算。

　　A.固定

　　B.弹性

　　C.零基

　　D.概率

　　28.物业管理成本控制的中心环节是( )控制。

　　A.事前

　　B.事先

　　C.事中

　　D.事后

　　Z9.制约不必要或不合理开支的物业管理成本控制机制是( )控制。

　　A.前馈性

　　B.防护性

　　C.反馈性

　　D.应急性

　　30.下列部门中，最有可能成为成本中心的是( )。

　　A.总经理办公室

　　B.公共关系部

　　C.客户接待部

　　D.工程维修部

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　　31.下列业绩考核指标中，属于成本控制中心经济效益指标的是( )。

　　A.物业增值率

　　B.房屋完好率

　　C.成本降低率

　　D.事故发生率

　　32.前期物业服务合同的甲方应为( )。

　　A.物业服务企业

　　B.建设单位

　　C.社区居委会

　　D.业主委员会

　　33.与邀请招标相比，公开招标的优点是( )。

　　A.节约招标费用

　　B.在较广泛的范围内选择承包商

　　C.节省招标时间

　　D.减少工作量

　　34.风险管理内容不包括( )。

　　A.风险制造

　　B.风险识别

　　C.风险评估

　　D.风险控制

　　35.固定资产的保险价值，是指出险时的( )。

　　A.重置价值

　　B.抵押价值

　　C.账面价值

　　D.交易价格

　　36.某公司购买公众责任保险20万元，每次事故赔付的混合限额为10万元，免赔额为1万元。在保险有效期内该公司发生出险事故一次，对第三者赔偿了20万元，则保险公司赔付的保险金为( )万元。

　　A.9

　　B.10

　　C.19

　　D.20

　　37.下列情况下，属于雇主责任保险范围内的是( )。

　　A.被雇人员由于疾病所致死亡

　　B.被雇人员自残导致的伤残

　　C.投保人的重大过失行为造成被雇人员的伤残

　　D.被雇人员违反操作规程出现的伤残

　　38.保险合同的受益人是( )。

　　A.保险人

　　B.保险代理人

　　C.投保人

　　D.被保险人

　　39.物业服务企业持续经营的前提条件是( )。

　　A.资金运用

　　B.资金消耗

　　C.资金收回

　　D.资金分配

　　40.资本利润率又称为( )。

　　A.资产收益率

　　B.资产利润率

　　C.净资产收益率

　　D.资金回报率

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　　41.现代财务管理的最基本内容是( )决策。

　　A.筹资

　　B.投资

　　C.利润分配

　　D.资产管理

　　42.关于物业管理绩效评价结果作用的说法，错误的是( )。

　　A.绩效评价结果是选聘物业服务企业的重要依据

　　B.绩效评价结果是评价物业服务企业的重要依据

　　C.绩效评价结果是政府直接管理物业服务企业的依据

　　D.绩效评价结果是社会投资者进行投资决策的前提和基础

　　43.实施物业管理绩效评价的参照系数称为( )。

　　A.评价措施

　　B.评价方法

　　C.评价标准

　　D.评价时点

　　44.下列指标中，不属于物业管理绩效评价基本指标的是( )状况指标。

　　A.财务效益

　　B.资产营运

　　C.偿债能力

　　D.经营发展

　　45.依据评价指标的实际对照相应的标准值，运用功效系数法计算各项指标实际得分的绩效

　　评价方法是( )。

　　A.隶属度赋值法

　　B.基本指标计分法

　　C.修正指标计分法

　　D.评价指标计分法

　　46.从物业管理的角度看，确保物业资产保值率和升值率最大化的关键措施是做好( )

　　工作。

　　A.物业经营管理的绩效评价

　　B.物业安全管理

　　C.房屋与设备维护

　　D.物业风险管理

　　47.租售型写字楼内，属于非收益部分的区域是( )。

　　A.门厅

　　B.会议窒

　　C.出租办公区

　　D.租赁仓库

　　48.某租售型写字楼，总建筑面积10万m2，共10层(地上八层，地下二层)，其中地下停车场面积2万m2，标准层每层面积为1万m2，标准层业主专用面积为7 000 m2，则该写字楼整体有效使用率为( )。

　　A.56%

　　B.70%

　　C.80%

　　D.i00%

　　49.写字楼物业的市场营销，不宜采取的操作方式是( )。

　　A.围绕物业的交通便利性展开市场宣传

　　B.围绕物业的设施设备的先进性展开市场宣传

　　C.将拟出租房间对外开放，以供参观

　　D.以租金递减的方法吸引租户

　　50.写字楼的租赁工作中，选择租户通常不考虑的因素是( )。

　　A.可能面积的组合

　　B.寻租者将来扩展办公室面积的计划

　　C.寻租者现在的办公面积

　　D.寻租者经营业务的性质

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　　51.市场经济条件下，写字楼的租金水平主要取决于( )。

　　A.经营成本

　　B.物业档次

　　C.业主目标收益要求

　　D.同类物业的市场供求关系

　　52.业主出租写字楼时，其测算最低租金水平的依据为能够抵偿( )之和。

　　A.抵押贷款还本付息、建造费用和空置损失

　　B.人工费用、建造费用和空置损失

　　C.抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失

　　D.经营费用、建造费用和空置损失

　　53.在大型零售商业物业经营管理中，通常采取“门里门外”的管理组织形式开展现场管理，这种形式的优点是( )。

　　A.可以促进销售

　　B.管理难度减小

　　C.各疗责任明确

　　D.物业使用率提高

　　54.制定零售商业物业的租赁方案和租赁策略的根本目的是实现( )的最大化。

　　A.物业收入

　　B.物业收益

　　C.物业使用率

　　D.物业自然寿命

　　55.选择零售商业物业租户时不考虑的因素是( )。

　　A.租户的声誉

　　B.租户组合与位置分配

　　C.租房需要的服务

　　D.租房的企业所有制性质

　　56.某租户应缴纳的基础租金为10万元/月，其与业主约定自然平衡点为每月营业额400万元，以每月营业额的5%作为百分比租金。若租户一月份、二月份营业额分别为300万元、

　　400万元，这两个月应缴租金共计( )万元。

　　A.20

　　B.25

　　C.30

　　D.35

　　57.在零售商业物业的经营管理中，物业服务企业进行有效经营管理难度最大的物业产权结

　　构是( )。

　　A.投资商拥有全部产权

　　B.投资商拥有大部分产权

　　C.投资商拥有小部分产权，其余产权由另一业主持有

　　D.投资商不拥有产权，产权由众多小业主持有

　　58.在零售商业经营管理中有关“净租”的形式的说法，不正确的有( )。

　　A.租户仅按比例分摊与物业有关的税项

　　B.租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费

　　C.所有的经营费用都由业主来全额支付

　　D.所有的经营费用都由租户来直接支付

　　59.通过科学的投资组合，投资者可以在( )之间找到平衡点。

　　A.收益与成本

　　B.收益与支出

　　C.收益与风险

　　D.成本与风险

　　60.投资组合绩效评估可以考察出投资管理者的( )。

　　A.兴趣

　　B.资历

　　C.实力

　　D.技能

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　　二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2 个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)

　　61.与一般管理型物业服务企业相比，专业型物业服务企业具有的优点有( )。

　　A.能提高管理效率和质量

　　B.能有效控制和降低管理成本

　　C.能提高企业的劳动生产率和效益

　　D.能减少与业主或使用人的矛盾

　　E.能避免成为诉讼中的被告

　　62.房地产间接投资有( )。

　　A.房地产企业债券投资

　　B.房地产企业股票投资

　　C.房地产开发投资

　　D.投资于房地产投资信托基金

　　E.购买住房抵押证券

　　63.房地产投资个别风险包括( )。

　　A.持有期风险

　　B.通货膨胀风险

　　C.市场供求风险

　　D.机会成本

　　E.收益现金流风险

　　64.房地产投资济动中，现金流出主要包括( )等。

　　A.土地费用

　　B.建造费用

　　C.空置损失

　　D.还本付息

　　E.税金

　　65.建筑物折旧分为( )。

　　A.功能折旧

　　B.人为折旧

　　C.经济折旧

　　D.物质折旧

　　E.自然折旧

　　66.下列价值中，属于估价的基本价值类型的有( )。

　　A.市场价值

　　B.账面价值

　　C.投资价值

　　D.原始价值

　　E.快速变现价值

　　67.房地产市场指标包括供给指标、需求指标和市场交易指标。下列指标中，属于供给指标的有( )。

　　A.空置量

　　B.出租量

　　C.房地产价格

　　D.销售量

　　E.竣工房屋价值

　　68.房屋租赁的基本特征有( )。

　　A.房屋租赁不转移房屋的所有权

　　B.房屋租赁关系是一种经济要式契约关系

　　C.房屋租赁关系因所有权的转移而中止

　　D.租赁双方都必须是符合法律规定的责任人

　　E.房屋租赁的标的是作为特定物的房屋

　　69.租约签订前，租赁管理的主要工作内容包括( )。

　　A.租金结算

　　B.租金方案与策略制定

　　C.租户选择

　　D.租金确定

　　E租约谈判

　　70.下列费用中，属于物业服务企业经营管理费用或期间费用的有( )。

　　A.劳动保护费

　　B.董事会费

　　C.财产保险费

　　D.技术开发费

　　E.业务招待费

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　　71.按照成本计算依据的不同，可将物业管理成本划分为( )。

　　A.目标成本

　　B.定额成本

　　C.计划成本

　　D.固定成本

　　E.实际成本

　　72.风险具有的特征有( )。

　　A.负面性

　　B.不可测性

　　C.确定性

　　D.不确定性

　　E.可测性

　　73.关于投保人、受害人、保险人的索赔关系的说法，正确的有( )。

　　A.投保人可向保险人索赔

　　B.受害人可向保险人索赔

　　C.投保人、受害人均可向保险人索赔

　　D.受害人可向投保人索赔

　　E.受害人可同时向投保人、保险人索赔

　　74.物业管理绩效评价的基本要素有( )。

　　A.评价指标

　　B.评价标准

　　C.评价时点

　　D.评价方法

　　75.在具体实施物业管理绩效评价时，应注意的有( )。

　　A.评价标准值的选用保持前后一致性

　　B.每次评价只能采用同一套评价标准

　　C.基本指标的实际得分不能超过指标权数

　　D.单项指标的积分应精确到小数点后两位

　　E.对评价结果有异议时，可对评价指标重新评分

　　76.写字楼物业经营管理绩效评价的主要指标有( )。

　　A.员工流失率

　　B.服务满意度

　　C.员工年龄结构

　　D.物业经济指标

　　E.物业品牌化

　　77.零售商业物业经营管理中的安全管理工作，包括( )。

　　A.所售食品安全

　　B.防火安全

　　C.治安保卫

　　D.劳动安全

　　E.媒体风险防范

　　78.在理想情况下，零售商业物业经营管理者对租户折让优惠的方式有给予租户( )。

　　A.税收优惠

　　B.装修补贴

　　C.搬家费用补贴

　　D.一段时间的免租期

　　E.低息贷款

　　79.全面质量管理是为宴现其目标而指导( )的协调活动。

　　A.人

　　B.机器

　　C.信息

　　D.资金

　　E.客户

　　80.可持续发展的关键是将人、( )几个相互关联的方面放在一个大系统中，进行协调。

　　A.环境

　　B.资源

　　C.社会

　　D.信息

　　E.经济

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　　2012年度全国物业管理师执业资格考试《物业经营管理》试卷答案

　　一、单项选择题

　　1.C 2.B 3.B 4.B 5.D6.C 7.D 8.C 9.C 10.C

　　11.B 12.A 13.D 14.A 15.A 16.B 17.D 18.D 19.B 20.D

　　21.B 22.D 23.B 24.A 25.C 26.C 27.A 28.C 29.B 30.D

　　31.C 32.B 33.B 34.A 35.A 36.B 37.D 38.C 39.C 40.C

　　41.A 42.C 43.C 44.D 45.B 46.C 47.A 48.B 49.D 50.C

　　51.D 52.C 53.C 54.B 55.D 56.A 57.D 58.C 59.C 60.D

　　二、多项选择题

　　61.ABC 62.ABDE 63.AE 64.ABDE 65.ACD 66.ABCD67.AE 68.ABDE 69.BCDE 70.BDE

　　71.ABCE 72.ADE 73.ABCD 74.ABD 75.ABCD 76.BDE 77.BCDE 78.BCD 79.ABC 80.ABCE

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