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(2)计算年房地费用
年管理费=年租金×10%=3864×10%=386.4(万元)
年维修费=年租金×8%=3864×8%=309.1(万元)
年保险费=建安造价×千分之二=3000×30000×0.002=18(万元)
年税金=年租金×12%=3864×12%=463.7(万元)
年折旧=建安造价/46=195.7(万元)
年房地费用合计=386.4+309.1+18+463.7+195.7=1372.9(万元)
(3)计算年房地纯收益
年房地纯收益=年出租总收入-年房地费用=2491.1(万元)
(4)计算房地产总价
假设P为房地产价格，a为房地纯收益，r为综合还原率，n为使用年期，根据有限年收益法的计算公式：
P=a/r×[1-1/(1+r)n]= 2491.1/8%×[1-1/(1+8%)46]=30235.5(万元) 2、应用剩余法计算地价
(1)计算总建筑成本
项目总建筑成本=项目建筑面积×建安综合造价=9000(万元)
(2)计算利息
假设地价为V，利息为：
V×[(1+8%)4-1]+9000×30%×[(1+8%)2.5-1] +9000×50%×[(1+8%)1.5-1] +9000×20%×[(1+8%)0.5-1]=?(万元)
(3)计算利润
利润=建安造价×30%=9000×30%=2700(万元)
(4)计算地价
地价=房地产价格-总建筑成本-利息-利润
V=30235.5-9000-?-2700=---(万元)
进行年期修正：
V×[1-1/(1+6%)48]/ [1-1/(1+6%)50]= V’(万元)
3、计算可抵押贷款额
可抵押贷款额=地价×70%= V’ ×70%(万元)
第四题：
1、答题要点
该说法不正确,其补偿应包括土地的价格补偿.因为:
(1) 由于土地的资产属性,住户作为土地使用者,享有一定的土地收益权.
(2) 由于土地区位和收益的差异,住户也应得到补偿.
2、 答题要点
(1) 划拨土地使用权的价格因为出让土地使用权价格扣减土地出让金后的余额.
(2) 划拨土地使用权的价格应按现状工业用途进行评估.
3、 答题要点
对宗地c应按原来出让用途及其年限下的市场价格给予适当补偿.
(1) 土地用途应设定为商业.
土地使用权年限应为出让剩余年限35年。
(2) 可选择采用收益还原法、基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法.
4、 答题要点
对于宗地D应政府无偿收回,因为:
根据<城市房地产管理法>的规定,以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的如2年未动工开发的,可无偿收回。
5、 答题要点
作为商业中心用地,属于经营性用地,根据国土资源部2002年11第号令的规定,必须以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让。
各出让方式的基本特征如下：
招标:由投标者制作并投送标书,根据标书所示非得设计方案和投标价格确定中标者,投标者一般在3个以上。
拍卖出让方公布拍卖土地的使用条件及有关限制,然后在固定的场所集中竞买,出价高者成交。
挂牌:由出让方发布挂牌公告,公布出让土地的交易条件和期限,挂牌期限截至时的最高价格即为成交。
6、 答题要点
(1) 估价机构接受评估委托后,应按以下程序进行评估:
A . 确定估价的基本事项,包括估价对象、估价目的、价格类型、估价日期等;
B . 拟定估价作业计划,确定估价项目、内容、资料类型、来源、调查方法、人员安排、时间进度等;
C . 资料收集与实地勘察,主要收集社会、经济、政治、环境等一般资料及宗地个别资料等;
D. 相关资料分析,对影响地价的一般因素、区域因素、个别因素等进行分析;
E . 按照一定的原则,选择适当的估价方法,试算宗地价格;
F . 试算价格调整,确定最后估价结果;
G . 撰写土地估价报告书;
H . 将土地估价报告提交给委托方.(2) 由于待估宗地为商业用途,为此应选用收益还原法、市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法中的两种.
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收集的资料包括:
1)收益还原法应收集以下资料:
A . 开发后的房地产出租收益;
B . 房地产出租费用及有关税费等;
C . 房屋重置成本;
D . 土地还原率、房屋还原率等参数;
E . 当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等.
2)市场比较法应收集以下资料:
A . 三个以上与待估宗地用途相同、交易类型相同、区域及个别条件相近、交易时间相近等的比较实例;
B . 土地还原率等参数;
C . 当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等.
3)基准地价系数修正法应收集以下资料：
A . 当地基准地价及修正体系;
B . 待估宗地所在土地级别;
C . 土地还原率等参数;
D . 当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等.
4)剩余法应收集以下资料：
A.开发后的不动产市场售价;
B.开发中的有关建筑费、专业费用及其他费用;
C.土地还原率、年贷款利率等参数;
D.当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等.
第五题：
土地估价技术报告中存在的主要错误及其致错原因如下:
第一部分 总述
1. 估价依据中,缺少根据对象土地证书或权属证明.
2. 估价依据中,“??省关于土地管理的法律、法规”提法太笼统,未说明与本次评估有关的法律,法规是哪些.
3. 估价定义中,未说明是什么权利的土地价格.
4. 估价结果中,缺少楼面地价.
5. 缺少<估价结果一览表>.
6. 需要特殊说明的事项中,缺少估价假设条件、资料来源、估价结果有效的条件等事项的说明.
第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析
7. 土地位置状况中,缺少团代会用途、土地级别的描述.
8. 土地权利状况中,缺少他项权利状况的描述.
9. 建筑物状况描述不详.
10. 地价影响因素分析中,缺少一般因素的描述.
第三部分 土地估价
11. 估价原则中,缺少与本次估价方法紧密相关的替代原则、预期收益原则等.
12. 未说明估价方法选择的依据.
13. 收益还原法中,租金与价格概念混淆,”比准价格”应为”比准租金”.
14. 未说明客观租金计算方法的选择依据.
15. 折旧中耐用年限不能折旧用房屋用年限60年,应为已使用年限.
16. 存在总费用中漏计税费项目.
17. 未说明综合还原率确定的过程及依据.
18. 总楼价计算中的使用年期(n)应为土地的使用年限40年,而不能用房屋剩余使用年限45年.
19. 收益还原法估价结果无单位地价.
20. 市场比较法的基本情况表中,估价对象的用地面积、重值单价与报告前面的叙述不符.
21. 市场比较法中,缺少比较因素选择的程序.
22. 比较因素中还含有容积率等的修正.
23. 未说明单价指数的来源依据.
24. 估价对象与比较实列C的交易时间相同,但确定的地价指数不一致.
25. 未说明由3个比准价格确定土地单位面积地价的方法及原因.
26. 地价的确定中,描述是采用两种方法估价结果的算术平均数,实际计算则采用的是加权平均数.
27. 地价的确定中,评估结果无大写.
第四部分 附录
28. 缺少估价对象房屋产权证.
29. 缺少估价对象位置示意图.
30. 缺少估价机构工商营业执照.
31.报告的文字描述不够规范,如:”可比实列:”房屋占地地价”等不规范提法;以及将估价对象的许多基本情况不在”估价对象,是”中介绍,而收益还原法中作较多的描述