注税《税务代理实务》第十章预习：房产税、城镇土地使用税纳税申报

　　第三节 房产税、城镇土地使用税纳税申报

　　第一部分：房产税

　　一、房产税的计算方法

　　房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，以在征税范围内的房屋产权所有人或经营管理认为纳税人。房产税实行按年征收，分期缴纳。

　　(一)纳税义务人

　　1.产权归国家的，由经营管理单位纳税;归集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。

　　2.产权出典的，由承典人纳税。

　　3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。

　　4.产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。

　　5.无租使用其他房产，由使用人代为缴纳房产税。

　　6.从2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织、外籍人员是房产税纳税人。

　　(二)房产是指有屋面和围护结构，能遮风避雨，可供人们生产、学习、工作、生活的场所。

　　【特别提示】：

　　独立于房屋之外的建筑物(如水塔、围墙等)不属于房屋，不征房产税。

　　(三)以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待：

　　1.以房产联营投资，共担经营风险的，按房产余值为计税依据计征房产税;

　　2.以房产联营投资，收取固定收入，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税。

　　(四)房产税的计算

　　注：2008年3月1日起个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税;

　　房产税应纳税额的计算分为两种情况：

　　【补充知识】：关于原值确定的相关规定

　　(1)房产原值是指纳税人按照会计制度的规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。

　　(2)房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施，主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备;各种管线,如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线;电梯、升降机、过道、晒台等。

　　属于房屋附属设备的水管,下水道,暖气管,煤气管等从最近的探视井或三通管算起.电灯网,照明线从进线盒联接管算起，计算原值。

　　(3)纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

　　(4)自2006年1月1日起，为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

　　(5)关于附属设施和配套设施的计算

　　①对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值;

　　②对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

　　(6)对融资租赁房屋的情况,按从价计征,至于租赁期内纳税人由当地税务机关根据实际情况确认.

　　(五)税收优惠

　　1.国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。但上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。

　　2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用房产免征房产税。

　　3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。

　　4.个人所有非营业用的房产免征房产税。

　　对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章纳税。

　　5.经财政部批准免税的其他房产

　　(1)企业办的各类学校，医院，托儿所，幼儿园自用的房产，免征房产税;

　　(2)损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税。

　　(3)凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。

　　(4)纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免税

　　(5)房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税;但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税期间免征房产税。

　　(6)老年服务机构自用的房产。

　　(7)房管部门向居民出租的居民住房;按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房暂免征。。

　　(8)对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行(含国家外汇管理局)所属分支机构自用的房产，免征房产税。

　　(9)天然林保护工程相关房产免税。

　　(10)纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分划分，分别征收或免征房产税。

　　(六)纳税义务发生时间

　　1.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税。

　　2.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳房产税。

　　3.纳税人委托施工企 业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税。

　　4.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税。

　　5.纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。

　　6.纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。

　　7.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起。缴纳房产税。

　　二、代理房产税纳税申报操作规范与申报表填制方法

　　第二部分：城镇土地使用税

　　城镇土地使用税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区，城镇土地使用税实行从量定额征收办法。

　　一、相关税收政策

　　(一)城镇土地使用税的纳税义务人

　　①拥有土地使用权的单位和个人;

　　②土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人;

　　③土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。

　　(二)纳税义务发生时间

　　①纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳城镇土地使用税(同房产税)

　　②购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征城镇土地使用税(同房产税)

　　③出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征城镇土地使用税(同房产税)

　　房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起。缴纳房产税(同房产税)

　　④纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税。

　　⑤纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。

　　(三)免税项目

　　1.国家机关、人民团体、军队自用的土地。(关键字是“自用”，这是常考的点);

　　2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地;含全额预计算管理和差额预算管理单位，不含自收自支，自负盈亏的事业单位;

　　3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地;

　　4.市政街道、广场、绿化地带等公共用地;

　　5.直接用于农、林、牧、渔业的生产用地;指直接从事于种植、养殖、饲养的专业用地，不包括农副产品加工场地和生活、办公用地;

　　6.经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年;

　　7.由财政部另行规定免税的能源、交通、水利用地和其他用地;

　　8.企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，免征城镇土地使用税;

　　9.免税单位无偿使用纳税单位的土地(如公安、海关等单位使用铁路、民航等单位的土地)，免征城镇土地使用税。

　　纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳城镇土地使用税。纳税单位与免税单位共同使用、共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位可按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征城镇土地使用税;

　　10.国家天然林保护工程自用的土地在2010年底前暂免征土地使用税;

　　11.人民银行自用的土地;铁路行业自用的土地免征土地使用税;

　　12.高校后勤经济实体自用土地;

　　国家直属储备粮，棉，糖，肉，盐库自用土地在08年底前免征土地使用税;

　　13.由省、自治区、直辖市地方税务局确定的减免税项目

　　①个人所有的居住房屋及院落用地。

　　②房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地。

　　③免税单位职工家属的宿舍用地。

　　④民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地。

　　⑤集体和个人办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地。

　　14.房地产开发公司建造商品房的用地，除经批准开发建设经济适用房的用地外，其他各类房地产开发均不得减免征城镇土地使用税。

　　15.对企业厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征收城镇土地使用税。

　　16.供热企业的房产税问题

　　①向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收城镇土地使用税和房产税。对②既向居民供热，又向非居民供热的企业，可按向居民供热收取的收入占其总供热收入的比例划分征免税界限;

　　③对于兼营供热的企业，可按向居民供热收取的收入占其生产经营总收入的比例划分征免税界限。

　　(四)城镇土地使用税的计算方法

　　城镇土地使用税实行从量定额征收办法。其应纳税额公式为：

　　应纳税额=单位税额×实际占用土地面积

　　二、代理城镇土地使用税纳税申报操作规范与申报表填制方法