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转让房地产增值额的确定
土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。
土地增值额=转让房地产收入-税法规定的扣除项目金额
一、收入额的确定
纳税人转让房地产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益，不允许从中减除任何成本费用。
二、扣除项目及其金额
(一)新建房地产转让
1.取得土地使用权所支付的金额：(据实扣除)
取得土地使用权所支付的地价款和按照有关规定交纳的费用。
其中，“取得土地使用权所支付的金额”可以有三种形式：
(1)以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金;
(2)以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金;
(3)以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。
2. 房地产开发成本：(据实扣除)
开发土地和新建房及配套设施的成本，包括，
(1)土地征用及拆迁补偿费
(2)前期工程费
(3)建筑安装工程费
(4)基础设施费
(5)公共配套设施费
(6)开发间接费用
例题、下列项目中，属于房地产开发成本的有( )。
A.土地出让金B.耕地占用税
C.公共配套设施费D.借款利息费用
答案：BC
3.房地产开发费用：三项期间费用(按比例计算扣除)
房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
扣除比例视财务费用中的利息支出是否有金融机构证明及按开发项目分摊，分两种情况确定扣除：
(1)纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，允许扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内
(注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，即超过上浮幅度的利息不得扣除;加息、罚息不得扣除)
(2)纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，
允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内。
4.与转让房地产有关的税金：三税一费
包括转让时缴纳的营业税(5%)、城市维护建设税(7%、5%、1%) 、印花税(0.05%)以及教育费附加(3%)。
①非房地产开发企业：三税一费
②房地产开发企业：两税一费，不包括印花税。因为房地产开发企业缴纳的印花税列入管理费用，在此印花税不再单独扣除。
5.财政部确定的其他扣除项目-加计20%的扣除，仅适用于房地产开发企业。
对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。
小结：
房地产开发企业：5项费用扣除，其中税金是两税一费，不包括印花税
非房地产开发企业：4项费用扣除，其中税金是三税一费
(二)旧房及建筑物扣除项目为(3项扣除)
1.房屋及建筑物的评估价格。
2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。(必须有凭据)
3.转让环节缴纳的税金。
(三)转让未进行开发的土地使用权
1.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
2.转让环节缴纳的税金。
三、评估价格办法及有关规定(掌握，多选题)
纳税人有下列情况之一的，需要对房地产进行评估，并以房地产的评估价格来确定转让房地产收入、扣除项目金额：
(一)出售旧房及建筑物的
(二)隐瞒、虚报房地产成交价格的
(三)提供扣除项目金额不实的
(四)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的
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