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第五章 土地增值税
一、土地增值税概述
(一)了解土地增值税的概念
(二)了解土地增值税特点
二、纳税义务人、征税范围和税率
(一)熟悉土地增值税的纳税义务人
(二)掌握土地增值税的征税范围
(三)熟悉土地增值税的税率
三、计税依据
(一)掌握收入额的确定
(二)掌握扣除项目及金额的确定
四、税收优惠
(一)掌握转让普通标准住宅、公租房的税收优惠
(二)熟悉国家征收、收回的房地产的税收优惠
(三)掌握企业改制重组的税收优惠
(四)了解其他税收优惠
五、应纳税额的计算
(一)掌握土地增值税应纳税额计算的一般规定
(二)掌握房地产开发企业土地增值税清算
六、征收管理
(一)熟悉纳税义务发生时间
(二)熟悉纳税期限
(三)熟悉纳税地点
1、下列房地产交易行为中，应当计算缴纳土地增值税的是( )。
A、房地产公司出租高档住宅
B、县城居民之间互换自有居住用房屋
C、非营利的慈善组织将合作建造的房屋转让
D、房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入
【正确答案】 C
【答案解析】 对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后分房自用的，暂免征收土地增值税。但是，建成后转让的，属于征收土地增值税的范围，应计算缴纳土地增值税。选项A、D，没有发生产权转移，不属于土地增值税的征税范围，不征收土地增值税;选项B，对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
2、下列关于土地增值税扣除项目的处理中，不正确的是( )。
A、代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税
B、对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，也可以作为加计20%扣除的基数
C、代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入
D、对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用
【正确答案】 B
【答案解析】 对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税;如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数;对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
3、2017年4月，张某将2016年6月购入的商铺转让，取得收入600万元，张某持有购房增值税普票注明金额350万元，税额17.5万元，无法取得商铺评估价格。张某计算缴纳土地增值税时，可以扣除旧房金额以及加计扣除共计( )万元。
A、350.00
B、367.50
C、385.88
D、404.25
【正确答案】 B
【答案解析】 营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，扣除项目的金额按照下列方法计算：提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。计算扣除项目时“每年”是指按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年。本题中2016年6月-2017年4月，未满12个月，不能加计扣除。
可以扣除旧房金额以及加计扣除=350+17.5=367.5(万元)
4、2017年某房地产开发公司销售一幢新建商品房，取得不含增值税销售收入7000万元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权价款及开发成本合计为2400万元，该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%，销售商品房缴纳的有关税费42万元(不含增值税和印花税)。该公司销售商品房应缴纳土地增值税( )万元。
A、1328.25
B、1444.70
C、1535.25
D、1540.50
【正确答案】 B
【答案解析】 收入总额=7000(万元)
扣除项目合计=2400+2400×10%+2400×20%+42=3162(万元)
增值额=7000-3162=3838(万元)
增值率=增值额÷扣除项目金额×100%=3838÷3162×100%=121.38%，适用税率50%，速算扣除系数15%。
应纳土地增值税税额=3838×50%-3162×15%=1444.70(万元)
5、某房地产开发企业2016年7月开发一幢写字楼，当年完工并销售了85%，按规定进行了土地增值税的清算，允许扣除的项目金额合计8500万元，2017年4月将15%的剩余部分销售，取得不含增值税销售收入2500万元，该房地产开发企业2017年应计算缴纳土地增值税为( )万元。
A、0
B、209.00
C、325.00
D、330.85
【正确答案】 C
【答案解析】 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
允许扣除的项目金额=8500÷85%×15%=1500(万元)
增值额=2500-1500=1000(万元)
增值率=1000÷1500×100%=66.67%，适用税率40%，速算扣除系数5%。
应纳税额=1000×40%-1500×5%=325(万元)
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