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1.2017年3月15日,某房地产估价公司接受一在建写字楼的价值评估工作。原开发商A公司因资金问题无能力完成后续开发工作,欲转让在建工程,甲注册房地产价师经过现场踏勘,选用了假设开发法评估该在建工程,根据本项目估价的目的及估价对象的具体情况,本次估价采用了被迫转让前提。
根据A公司提供开发建设成本和未完成工作情况,甲估价师选用了成本法测算在建工程开发完成后的价值,并运用动态方法进行了折现,折现率取同一市场上相同或相似的房地产项目所要求的平均报酬率。后续扣除了续建成本、管理费、销售税费、销售费用、投资利息和投资利润及购买该在建工程的税费。
问题:1.如何确定后续开发经营期?
2.在估价过程中,甲犯了哪些错误?
考点分析:假设开发法的价值形成过程。
【参考答案】
1.后续开发经营期,起点是取得估价对象的日期,终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期。根据开发企业开发经验和社会平均值,预测后续建设期,但销售期通常难以准确预测。如果持有物业还需要考虑一般正常持有经营期。
2.估价师主要错误有:
(1)估价前提错误,应是自愿转让前提。
(2)动态分析不应扣减投资利息和投资利润,因为折现率已经包含这两项。
(3)开发完成后价值用成本法错误,只能选用收益法或比较法。
(4)折现率取平均报酬率错误,应是平均收益率。
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