会计实训：房地产企业房屋出租的账税处理

房地产企业房屋出租的账务处理：

(1)商品房对外出租

借：投资性房地产

贷：开发产品

(2)一次性收到房屋租金

借：银行存款

贷：预收账款/合同负债

(3)如果房屋所在地与机构所在地不在同一县市，需在房屋所在地预缴增值税

借：应交税费-预交增值税/应交税费-简易计税

贷：银行存款

按出租期间分期结转收入

借：预收账款/合同负债

贷：其他业务收入

应交税费-应交增值税(销项税额)/应交税费-简易计税

(4)如果房屋所在地与机构所在地在同一县市，直接就不动产出租进行纳税申报

借：预收账款/合同负债

贷：应交税费-应交增值税(销项税额)/应交税费-简易计税

按出租期间分期结转收入

借：预收账款/合同负债

贷：其他业务收入

(5)按出租期间分期结转成本

借：其他业务成本

贷：投资性房地产累计折旧

◆房地产企业房屋出租的税务处理：

(1)增值税

一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县(市)的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县(市)的不动产，应按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。小规模纳税人出租其取得的不动产(不含个人出租住房)，应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县(市)的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

(2)企业所得税

《企业所得税法实施条例》第十九条：租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

国税函(2010)79号第一条：

根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

(3)房产税

房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。房产税按年征收、分期缴纳。

财税【2016】43号：营改增后，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

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