2020房地产估价师考试《理论与方法》精华试题(7)

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2020房地产估价师考试《理论与方法》精华试题(7)

1.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证，说明房地产估价师和估价机构可以不负任何责任。( )

【答案】×

【试题解析】估价是估价机构和估价师以专业机构和老师的身份发表对估价对象价值的专业意见，而不应被视为估价机构和估价师对估价对象在市场上可实现价格的保证。但这又不能被曲解为估价机构和估价师可以随意发表意见并可以不负任何责任。估价机构和估价师都要承担一定的法律责任，但鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。

2.对于房地产的价格水平、供求状况及价格走势，在不同地区之间可能不同，但不会相差太大。( )

【答案】×

【试题解析】由于房地产具有不可移动性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且受制于其所在的空间环境，所以房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，而是一个地区性市场，房地产的供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的，在不同地区之间可能不同，甚至其变动是反方向的。

3.在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估。( )

【答案】√

【试题解析】投资价值是对特定的投资者而言的，是基于主观的、个人因素上的价值;而房地产估价通常是评估房地产的市场价值，与投资价值评估是两个概念。

【考点来源】教材第三章《房地产价格与价值》第一节：房地产价格和价值的种类。

4.在房地产价格影响因素中，判断一个因素是否属于区位因素，可以把实际上不可移动的房地产想象为可以移动的，然后假设将它移动。如果随着房地产的移动会发生变化的因素，就属于区位因素;反之，就属于非区位因素。( )

【答案】√

【试题解析】随着房地产的移动，如方位、与相关场所的距离，临街状况等会发生变化，这些因素就是区位因素。

5.税收是影响房地产价格制度的政策因素之一，在买方市场条件下，减少房地产开发环节的税收难以使房地产价格下降。( )

【答案】×

【试题解析】增加或减少卖方的税收在短期内是否会导致房地产价格的升降，如果是买方市场，则增加卖方的税收主要会降低卖方的收益等而“内部消化”，难以导致房地产价格上涨;而减少卖方的税收则会使房地产价格下降。

6.可比实例的交易方式应适合估价目的，比如说估价对象是出让国有建设用地使用权土地上的房地产，则不宜选取划拨国有建设用地使用权土地上的房地产作为可比实例。( )

【答案】×

【试题解析】可比实例房地产应与估价对象的权利性质相同，如估价对象是出让国有建设用地使用权土地上的房地产，则不宜选取划拨国有建设用地使用权土地上的房地产作为可比实例。

可比实例的交易方式应适合估价目的，如买卖目的估价，应选买卖实例为可比实例;抵押、房屋征收补偿目的估价，应选取买卖实例为可比实例，而且一般应选取协议方式的买卖实例。

7.甲、乙两块其他条件相似的相邻土地，甲土地楼面地价为450元/㎡，土地使用年限为50年，乙土地楼面地价为400元/㎡，土地使用年限为60年，以楼面地价来判断，投资乙地块较甲地块更经济(土地报酬率为6%)。( )

【答案】√

【试题解析】甲地块V∞=V50×1/K50=450÷[1-1/(1+6%)50]=475.83(元/㎡)，乙地块V∞=V60×1/K60=400÷[1-1/(1+6%)60]=412.50(元/㎡)，则甲楼面地价大于乙楼面地价，投资乙地块更经济。

8.征收耕地的土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。( )

【答案】√

【试题解析】这是最高标准。依照规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。

9.成本法中的土地成本、建设成本、管理费用、销售费用等的金额，均按照它们在过去发生时的正常水平来估算。( )

【答案】×

【试题解析】成本法中的土地成本、建设成本、管理费用、销售费用等的金额，均应按照它们在价值时点的房地产价格构成来测算的价格，但应注意的是，价值时点并非总是现在，也可能是过去或将来。

10.在假设开发法中，搞清楚将拥有的土地权利，包括弄清楚权利性质、使用年限、可否续期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定等，主要是为了测算后续开发成本、租金等服务。( )

【答案】×

【试题解析】搞清楚土地的权益状况包括搞清楚规划条件(如土地用途、容积率、建筑密度、绿地率等)和将拥有的土地权利(如土地权利类型、使用期限、能否续期，以及对该房地产开发项目及建成后的房地产转让、租赁、价格等的有关规定等)。搞清楚规划条件主要是为选择最佳的开发利用方式、确定未来开发完成后的房地产状况服务，搞清楚将拥有的土地权利主要是为预测开发完成后的房地产市场价格、租金等服务。

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