2017年经济师考试初级房地产专业知识模拟题一

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　　1房地产抵押最基本的特征是(　　)。

　　A.不转移抵押物的占有

　　B.抵押价值高

　　C.房地产地理位置固定

　　D.房地产开发投资额大

　　参考答案：A

　　参考解析

　　房地产抵押最基本的特征是不转移抵押物的占有。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权就该房地产优先受偿。

　　2房地产税收的依据是(　　)。

　　A.房地产的市场价格

　　B.房地产价值的大小

　　C.经营房地产所获利润

　　D.经营房地产的收益

　　参考答案：B

　　参考解析

　　房地产价值的大小是房地产税收的主要依据，房地产价值较大的占有者承担的税负也较多。因此，房地产税也反映了纳税人的纳税能力，它可以调节纳税人的收入水平，体现平等负担的原则，从而缩小贫富差距，推进社会协调发展。

　　3下列单位或者个人中，一般不是物业管理招标主体的是(　　)。

　　A.物业建设单位

　　B.业主大会

　　C.物业施工单位

　　D.物业所有权人

　　参考答案：C

　　参考解析

　　物业管理招标的主体一般是物业建设单位、业主大会(全体业主)、物业所有权人(政府机关、事业单位、单一业主)。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前的前期物业管理活动中，由物业建设单位负责物业管理服务的招标组织工作;业主大会已经成立的，由业主大会负责实施物业管理权的招标组织工作。

　　4房地产价格的形式有(　　)。

　　A.买卖价格和抵押价格

　　B.出售价格和市场价格

　　C.买卖价格和租赁价格

　　D.市场价格和实际价格

　　参考答案：C

　　参考解析

　　房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。房地产因为价值较大、寿命长久，所以同时存在着买卖和租赁两种交易方式、两个市场，从而房地产价格也有广义的价格(包括买卖价格和租赁价格)和狭义的价格(仅指买卖价格)。

　　5下列各项业务中，应征收契税的是(　　)。

　　A.运动员因成绩突出获得国家奖励的住房

　　B.企业分立中，派生方承受原企业房屋权属

　　C.承包者获得农村集体土地承包经营权

　　D.企业承包荒山土地使用权用于林业生产

　　参考答案：A

　　参考解析

　　转移土地、房屋权属的行为，列入契税的征税对象：①国有土地使用权出让;②土地使用权转让，包括出售、赠与和交换，不包括农村集体土地承包经营权的转移;③房屋买卖、赠与和交换。以下列方式转移土地、房屋权属的，视同土地使用权转让、房屋买卖和赠与，也应征收契税：①以土地、房屋权属作价投资、入股;②以土地、房屋权属抵偿债务;③以获奖方式承受土地、房屋权属;④以预购方式、预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。选项B、D免征契税;选项C不属于契税的征税范围。

　　6我国现行城镇住房制度的核心不包括(　　)。

　　A.实现城镇住房的社会化和商品化

　　B.建立住房保障制度、改进完善住房供应体系

　　C.加强国家对城镇住房的管控力度

　　D.最终达到“人人享有适当的住房”的社会发展目标

　　参考答案：C

　　参考解析

　　我国现行城镇住房制度的核心是通过全面建立住房保障制度、改进完善住房供应体系，实现城镇住房的社会化和商品化，最终达到“人人享有适当的住房”的社会发展目标。城镇住房制度的社会化、商品化包括住宅的建设投资，供应，分配，管理和消费等环节。

　　7有科学规范的管理措施与工作程序是物业管理(　　)必须满足的条件。

　　A.专业化

　　B.社会化

　　C.市场化

　　D.制度化

　　参考答案：A

　　参考解析

　　物业管理专业化是现代化大生产专业分工的必然结果，是指由专业的物业服务企业通过合同或契约的签订，按照业主的意志和要求去实施专业化管理。物业管理专业化要求物业服务企业满足下列条件：①有专业的人员配备;②有专门的组织机构;③有专业的工量具设备;④有科学规范的管理措施与工作程序;⑤运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理。

　　8耕地占用税的基本特点不包括(　　)。

　　A.强调对耕地的保护

　　B.以省级行政区域为单位，分别规定单位税额

　　C.实行一次性征收

　　D.税额标准在不同地区不一样

　　参考答案：B

　　参考解析

　　耕地占用税是为了加强土地管理，合理利用土地资源，保护耕地，对占用耕地建房和从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税收。耕地占用税具有下列基本特点：①属于财产税;②实行一次性征收;③以县级行政区域为单位，以人均耕地面积为标准，规定不同的税额标准;④税额标准在不同地区可能不同。

　　9下列各项中，不属于住宅室外装修一般处理方法的是(　　)。

　　A.清水墙勾缝

　　B.贴墙纸

　　C.水刷石

　　D.干粘石

　　参考答案：B

　　参考解析

　　住宅室外装修一般采用清水墙勾缝、水刷石、干粘石、建筑涂料等办法处理，要注意美观、耐用、不褪色。室内装修根据用户喜好、使用功能、消费水平等不同标准进行，地面可以是洋灰抹面、瓷砖或木质材料、塑料贴面，墙面可以是白灰喷浆或贴墙纸等。

　　10房地产开发项目转让除经有关部门批准外，还需要办理开发建设者更名手续和(　　)。

　　A.使用权变更登记

　　B.房屋产权变更登记

　　C.土地所有权变更登记

　　D.建设项目批准手续

　　参考答案：A

　　参考解析

　　对于房地产开发项目转让，由政府建设行政主管部门牵头，会同规划、土地、房地产管理、改革发展等部门对转让申请进行审查，符合转让条件的，发出转让批准书，并办理使用权变更登记和开发建设者更名手续。

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　　11房地产开发企业进行商品房预售，应当向(　　)申请预售许可。

　　A.房地产管理部门

　　B.规划行政主管部门

　　C.工商行政主管部门

　　D.土地行政主管部门

　　参考答案：A

　　参考解析

　　新建商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，由买受人支付定金或者房价款的行为。房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。

　　12国家土地所有权的主体只能是(　　)。

　　A.劳动群众

　　B.国家

　　C.土管所

　　D.土地局

　　参考答案：B

　　参考解析

　　土地的全民所有制具体采取的是国家所有制的形式，该种所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国家代表全体人民行使，具体又由国务院代表国家行使。《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。

　　13已知某小区总的房屋建筑面积为10万平方米，其中，完好房屋建筑面积为7万平方米，基本完好房屋建筑面积为2万平方米，一般损坏房屋建筑面积为0.5万平方米，则该小区的房屋完好率为(　　)。

　　A.70%

　　B.78%

　　C.85%

　　D.90%

　　参考答案：D

　　参考解析

　　房屋完好率，是指完好房屋和基本完好房屋的建筑面积之和占房屋总建筑面

　　14下列不属于房地产区位的内容是(　　)。

　　A.房产质量

　　B.位置

　　C.周围景观

　　D.外部配套设施

　　参考答案：A

　　参考解析

　　房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面，衡量区位优劣最常见、最简单的指标是距离。

　　15土地使用权转让时，获得土地使用权的一方对地上建筑物、其他附着物(　　)。

　　A.拥有所有权

　　B.仅拥有使用权

　　C.可能拥有所有权，也可能不拥有

　　D.不拥有使用权

　　参考答案：C

　　参考解析

　　土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。国有建设用地使用权转让时，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

　　16假设开发法适用的估价对象为(　　)。

　　A.住宅

　　B.写字楼

　　C.公益性房地产

　　D.待开发房地产

　　参考答案：D

　　参考解析

　　假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值，例如可供开发建设的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装饰装修改造或可改变用途的旧的房地产(包括装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴)。通常将这类房地产统称为“待开发房地产”。

　　17区分一项房地产交易是买卖还是出租，主要是看(　　)。

　　A.是否转移了房屋的所有权

　　B.是否签订了交易合同

　　C.款项的收取和支付方式

　　D.交易价格中是否包含地价

　　参考答案：A

　　参考解析

　　房屋买卖和房屋租赁是房地产交易的重要形式。在房屋租赁中，房屋所有权人不转移房屋所有权，而是把房屋使用权与房屋所有权分离，将房屋在一定期限内让与承租人使用，并通过收取租金，部分实现房地产的价值;房屋买卖则是将房屋所有权转移给他人。因此，二者的区别主要在于是否进行了房地产所有权的转移。

　　18市场法的理论依据是(　　)。

　　A.成本理论

　　B.预期理论

　　C.高等价交换理论

　　D.替代理论

　　参考答案：D

　　参考解析

　　市场法也称为比较法，其理论依据是房地产价格形成的替代原理，即“同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格”。因此，估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格求取。

　　19积极应对房地产商品的(　　)所导致的市场低效率，是房地产经纪存在和发展的理由。

　　A.普遍性

　　B.强制性

　　C.区域性

　　D.特殊性

　　参考答案：D

　　参考解析

　　房地产的价值较大、独一无二等特性和质量、性能、产权复杂，以及房地产市场存在严重的信息不充分和信息不对称，使得房地产交易涉及的金额较大、专业性较强、法律规范较多、交易过程复杂、交易双方难以相互信任，因此房地产交易者往往需要专业的房地产经纪机构和房地产经纪人员为其提供房地产交易相关信息和专业服务。积极应对房地产商品的特殊性所导致的交易高成本、市场低效率等问题，是房地产经纪存在和发展的理由。

　　20居住人口密度等于(　　)。

　　A.建筑基地占地内的总人口数除以建筑基底占地面积

　　B.建设用地内的总人口数除以建筑基底占地面积

　　C.建设用地内的总人口数除以建设用地面积

　　D.建筑基底占地内总人口数除以建设用地面积

　　参考答案：C

　　参考解析

　　居住人口密度，是指单位建设用地上容纳的居住人口数，单位为“人/公

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