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第十二章 房地产金融
一、单项选择题
1. ()是指金融机构通过各种信用方式、手段和工具，为房地产开发、购买和租赁等筹集融资资金的活动总称。
A.房地产保险
B.房地产金融
C.房地产估计
D.房地产税收
2. 下列财产可以设定抵押权的是()。
A.已依法公告列入拆迁范围的房地产
B.权属有争议的房地产
C.列入文物保护的建筑物
D.经发包方同意抵押的承包荒地的土地使用权
3. 根据国家规定，对空置()年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
A.1
B.2
C.3
D.4
4. 某人贷款60万元，贷款期限10年，贷款年利率为6%，若采用按月等本金还款方式，则第11个月的还款额为()元。
A.7775
B.7750
C.7725
D.7700
5. 在等额还款抵押贷款中，()。
A.每期偿还的本金相等
B.每期偿还的本金越来越少
C.每期偿还的本金越来越多
D.每期偿还本金不确定
6. 可变利率抵押贷款利率每次调整上限通常为()。
A.1%
B.1.5%
C.2%
D.2.5%
7. 个人住房贷款期限在1年以上，贷款期间遇法定利率调整，贷款利率()。
A.从次年按新的利率调整
B.未归还部分按利率调整
C.自法定利率调整的次月调整
D.自法定利率调整的当月起调整
8. 住房公积金贷款在本质上是一种()。
A.委托贷款
B.信用贷款
C.基金贷款
D.信托贷款
9. 根据国家规定，每笔公积金贷款的最长期限不得超过()年，并不得长于借款人法定离休或退休以后的()年。
A.20，5
B.20，10
C.30，5
D.30，10
10. 符合个人住房商业性贷款条件的借款人，同时又缴存住房公积金的，可以同时申请个人住房公积金贷款和个人住房商业贷款，但是两笔贷款的总金额最高为()。
A.个人住房公积金贷款的最高额
B.购买房屋的总价格
C.购买房屋总价格的70%
D.购买房屋总价格的90%
11. 对于固定利率的抵押贷款来说，贷款利率在整个贷款合同内不随市场利率变化而改变，全部的利率风险由()承担。
A.担保人
B.金融机构
C.中介服务机构
D.借款人
12. ()是指抵押贷款的借款人不能履行协议按期清偿贷款，而出现拖欠贷款的问题。
A.产权风险
B.违约风险
C.贬值风险
D.估价风险
13. 房地产债券方式融资有多种方式，按发行者不同分为政府债券、金融债券和()。
A.公司债券
B.私募债券
C.直接债券
D.土地债券
14. 房地产股票的优点是()。
A.融资能量大，伸缩弹性强，吸收资金的来源稳定，有还款年限的限制
B.融资能量大，伸缩弹性强，吸收资金的来源不稳定，没有还款年限的限制
C.融资量有限，伸缩弹性小，吸收资金的来源稳定，没有还款年限的限制
D.融资能量大，伸缩弹性强，吸收资金的来源稳定，没有还款年限的限制
15. 关于房地产证券化，下列描述正确的是()。
A.所谓房地产证券化，就是将房地产有价证券投资转变成房地产直接投资
B.房地产证券化把投资者持有房地产证券性质的权益凭证转变为对房地产的直接物权投资
C.房地产证券化把投资者对房地产的直接物权关系转化为有价证券为载体的债权关系
D.房地产证券化是对传统房地产投资的继承
16. 房地产证券化的核心是()。
A.房地产股票
B.房地产债券
C.房地产项目融资证券化
D.房地产抵押贷款证券化
17. 在住房抵押贷款证券化中，业务的载体是()。
A.发起者
B.信用评级机构
C.服务机构
D.特殊目的机构
18. 1960年，世界上第一只REITs在()诞生。
A.英国
B.法国
C.德国
D.美国
19. 房地产保险费的计算公式是()。
A.总保险费=保险金额×保险费率×缴费系数
B.总保险费=保险金额×保险费率÷缴费系数
C.总保险费=保险金额÷保险费率×缴费系数
D.总保险费=保险金额÷保险费率÷缴费系数
20. 某间房屋价值100万元，房主向甲保险公司投保该房屋的火灾保险，保险金额为84万元，同时又向乙保险公司投保该房屋的火灾险，保险金额是36万元。如果该房屋确实发生了火灾，则甲保险公司赔偿的上限为()万元。
A.70
B.30
C.84
D.100
21. ()是房产保险人与投保人之间签订的正式的保险合同，是最完整的保险合同形式。
A.保险费率
B.保险单
C.保险标的
D.违约责任
二、多项选择题
1. 房地产金融与一般金融相比，具有的特点是()。
A.证券化
B.安全性
C.长期性
D.单一性
E.政策性
2. 房地产金融的主要内容包括()。
A.商品房抵押贷款
B.房地产抵押业务
C.公积金贷款
D.房地产产业资金融通业务
E.房地产商业贷款业务
3. 房地产金融的主要业务种类有()。
A.房地产证券
B.房地产贷款
C.房地产信托
D.房地产保险
E.房地产投资信托基金
4. 在房地产抵押贷款中，必要的要素包括()。
A.贷款利率
B.最高贷款期限
C.还款方式
D.房地产证券化
E.抵押率
5. 中介服务机构是指为房地产抵押贷款双方提供专业服务的机构，主要包括()。
A.贷款日常维护服务机构
B.估价机构
C.律师事务所
D.行业协会
E.非政府机构
6. 采用按月等本金还款方式还款，借款人每月()。
A.支付的本金是均等的
B.支付的利息是均等的
C.偿还利息越来越少
D.偿还利息越来越多
E.付款额越来越多
7. 为了防止借款人承担更多的利率风险，采用可变利率抵押贷款方式，在抵押贷款合同中，有时还包括()。
A.月还款限制条款
B.本金负摊还条款
C.初始利率
D.附加利率
E.利率调整幅度
8. 为了防止借款人承担更多的利率风险，在采用可变利率抵押贷款方式时，为了保护借款人的权益，一般会规定()。
A.提前偿还条款
B.市场利率指标
C.手续费
D.月还款限制
E.本金负摊还
9. 根据风险成因，房地产抵押贷款风险可分为()。
A.产权风险
B.增值风险
C.贬值风险
D.估价风险
E.欺诈风险
10. 债券的主要特征有()。
A.债券一般都规定偿还期限
B.债券一般均有固定的利率
C.债券通常可以在金融市场上流通
D.变现能力不强
E.债券能使投资者获得一定的收益
11. 房地产证券化旨在将价值量大的房地产()。
A.动产化
B.细分化
C.流动化
D.规模化
E.风险分散化
12. 下列关于房地产抵押贷款证券化的说法中，正确的有()。
A.住房抵押证券化涉及的市场主体包括投资大众、金融机构和住房开发商等
B.住房抵押贷款证券化使企业的融资间接依靠市场进行
C.信用增级是住房抵押贷款证券化成功的关键
D.住房抵押贷款证券化中发行的证券只能是债券
E.特殊目的机构是进行住房抵押贷款证券化业务的载体
13. 房地产信托关系中，涉及的当事人包括()。
A.委托人
B.受让人
C.受托人
D.受益人
E.收益人
14. 下列项目中属于人身保险的是()。
A.人寿保险
B.人身意外伤害险
C.健康保险
D.财产损失保险
E.信用保险
15. 房屋保险关系中，房屋投保人的义务包括()。
A.发生事故时，向保险人请求赔偿
B.交纳保险费
C.救护保险房屋
D.发生意外事故时，向保险人报告
E.减少房屋功能性折旧
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答案部分
一、单项选择题
1
[答案]：B
[解析]：参见教材297页
2
[答案]：D
[解析]：本题考查可以设定抵押和不能抵押的财产类型。
3
[答案]：C
[解析]：《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》规定：对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
4
[答案]：B
[解析]：本题考查等本金还款抵押贷款的计算。套用公式即可计算出结果。at=p÷n+p×(n-t+1)÷n×i
=600000÷120+600000×(120-11+1)÷120×0.5%=5000+2750=7750元，参见教材P303。
5
[答案]：C
[解析]：本题考查等额还款抵押贷款的特点与规律。等额还款每期还款额相等，前期偿还的利息多，逐渐减少，而本金所占比例越来越大。
6
[答案]：C
[解析]：参见教材306页
7
[答案]：A
[解析]：贷款利率的变化，从法定利率调整的次年开始调整。
8
[答案]：A
[解析]：公积金贷款不同于一般的商业贷款，其本质是委托贷款，资金来源为单位和个人共同缴存的公积金存款。
9
[答案]：C
[解析]：每笔公积金贷款的最长期限不得超过30年，并不得长于借款人法定离休或退休以后的5年。
10
[答案]：C
[解析]：个人住房公积金贷款和个人住房商业贷款可以进行组合贷款，但是两笔贷款的总金额最高为购买房屋总价格的70%。
11
[答案]：B
[解析]：参见教材309页
12
[答案]：B
[解析]：参见教材309页
13
[答案]：A
[解析]：参见教材310页
14
[答案]：D
[解析]：参见教材311页
15
[答案]：C
[解析]：参见教材311页
16
[答案]：D
[解析]：房地产证券化的核心是房地产抵押贷款证券化。
17
[答案]：D
[解析]：特殊目的机构是进行住房抵押贷款证券化业务的载体。
18
[答案]：D
[解析]：1960年，世界上第一只REITs在美国诞生。
19
[答案]：A
[解析]：请牢记保险费的计算公式。
20
[答案]：A
[解析]：本题考查房地产保险中重复保险的计算。重复保险中各保险人的赔偿金额的总和不得超过保险价值，且各保险人的赔偿一般采用分摊方式进行计算。
甲保险公司的赔偿上限：100×8484+36=70万元。
21
[答案]：B
[解析]：参见教材319页
二、多项选择题
1
[答案]：ABCE
[解析]：参见教材297页
2
[答案]：BD
[解析]：房地产金融的主要内容包括两个方面，一是房地产抵押业务，即用房地产来融资，第二是房地产产业资金融通业务，即为了房地产来融资。
3
[答案]：ABDE
[解析]：本题考查房地产金融的主要业务种类。
4
[答案]：ABCE
[解析]：在房地产抵押贷款中，必要的要素包括最高贷款期限、提前还款的规定、还款方式、手续费、担保和保险、抵押率和贷款利率。选项D抵押贷款可以证券化，但不是必须证券化。
5
[答案]：ABC
[解析]：参见教材301页
6
[答案]：AC
[解析]：本题考查等本金还款抵押贷款的特点。其特点是借款人每月支付的本金相等，利息越来越少，因而每月还款额也越来越少。
7
[答案]：AB
[解析]：参见教材306页
8
[答案]：DE
[解析]：为了保护借款人的权益，一般会规定月还款限制和本金负摊还两项内容。
9
[答案]：ACDE
[解析]：参见教材308页
10
[答案]：ABCE
[解析]：参见教材310
11
[答案]：ABC
[解析]：参见教材312页
12
[答案]：ACE
[解析]：本题考查房地产抵押贷款证券化的相关内容。选项B证券化使企业的融资直接依靠市场进行;选项D住房抵押贷款证券化中发行的证券有三类，分别是债券、优先股和受益凭证。
13
[答案]：ACD
[解析]：房地产信托涉及三方当事人，分别是委托人、受托人和受益人。
14
[答案]：ABC
[解析]：参见教材317页
15
[答案]：BCD
[解析]：本题考查房地产保险中投保人的义务，一共有三项。
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