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第七章 房地产投资项目方案比选
一、单项选择题
1. 下列对方案经济关系的描述中，描述互补型的方案是()。
A.在一组方案中，方案之间不完全互斥，也不完全相互依存，但任何一个方案的取舍都会导致其他方案现金流量的变化
B.在若干可采用的独立方案中，如果有资源约束条件(如受资金、劳动力、材料、设备及其他资源拥有量限制)，则只能从中选择一部分方案实施
C.在一组方案中，某一方案的接受有助于其他方案的接受
D.若干备选方案中，选择其中一个方案，则其他方案就必然被淘汰
2. 某房地产开发商有4个寿命期为5年的互斥投资方案，基准收益率为10%。根据下表的数据，应用净现值率比较法比选，应该选择()。
|
投资方案 |
初始投资额（万元） |
每年净收益（万元） |
净转售收入（万元） |
|
|
0 |
1-5 |
5 |
|
甲 |
220 |
40 |
150 |
|
乙 |
300 |
50 |
200 |
|
丙 |
400 |
60 |
320 |
|
丁 |
500 |
70 |
400 |
A.甲
B.乙
C.丙
D.丁
3. 已知有A.B.C三个独立投资方案，其寿命期相同，各方案的投资额及评价指标见下表。若资金受到限制。只能筹措到6000万元资金，则最佳的组合方案是()。
|
方案 |
投资额（万元） |
净现值（万元） |
净现值率 |
|
A |
2100 |
110.50 |
5.26% |
|
B |
2000 |
409.12 |
20.45% |
|
C |
2500 |
264.25 |
7.55% |
A.A+B
B.A+C
C.B+C
D.A+B+C
4. 在进行计算期相同的互斥方案比选中时，在投资资金受到强制约束的情况下，一般宜采用()进行方案比选。
A.净现值法
B.净现值率法
C.净现值法和净现值率法
D.以上都不对
5. 某房地产开发商有4个计算期不同的互斥投资方案，基准收益率为10%。其现金流量见下表，应用年值法比选，应该选择()。
|
投资方案 |
初始投资额（万元） |
年净收益（万元） |
寿命期 |
|
甲 |
220 |
100 |
3 |
|
乙 |
300 |
150 |
5 |
|
丙 |
400 |
200 |
8 |
|
丁 |
500 |
300 |
10 |
B.乙
C.丙
D.丁
6. 某项目有4种方案，各方案的投资，现金流量及有关评价指标见下表，若已知基准收益率为18%，则经过比较最优方案为()。
|
方案 |
投资额（万元） |
IRR |
△IRR |
|
A |
250 |
20% |
5.26% |
|
B |
350 |
24% |
△IRRB－A＝20.0% |
|
C |
400 |
18% |
△IRRC－B＝5.3% |
|
D |
500 |
26% |
△IRRD－B＝31.0% |
A.方案A
B.方案B
C.方案C
D.方案D
7. ()是指将投资方案在计算期的收入及支出，按一定的折现率换算为等值年值，用以评价或选择方案的方法。
A.净现值率法
B.年值法
C.现值法
D.差额收益率法
8. 在对多个寿命期不等的互斥方案进行比选时，()是最为简便的方法。
A.净现值法
B.最小公倍数法
C.研究期法
D.净年值法
9. 项目名称、开发建设单位、项目的地理位置等内容属于房地产投资项目可行性研究内容的()部分。
A.项目总说明
B.项目概况
C.开发项目用地现状调查及拆迁安置方案的制定
D.市场分析和建设规模的确定
10. 房地产投资项目可行性研究是针对房地产()进行的。
A.直接投资
B.间接投资
C.直接投资和间接投资
D.以上都不对
11. 在()被批准后，房地产开发企业即可委托咨询评估公司对投资项目进行可行性研究。
A.项目环境影响评价
B.项目建议书
C.项目规划设计方案
D.项目开发建设计划
二、多项选择题
1. 房地产投资项目有多个方案供选择时，其类型依据方案间相互关系，可分为()。
A.综合方案
B.独立方案
C.互斥方案
D.混合方案
E.差额方案
2. 房地产投资项目的方案比选分为()层面。
A.项目间的比选
B.同一项目的投资方案比选
C.同一项目的收益情况比选
D.同一项目的净现值比选
E.以上都是
3. 房地产投资项目比选，对投资者能起到的帮助有()。
A.有利于投资者把握最佳的投资机会
B.有利于投资者选择最优的投资方案
C.使投资者有限的资金得到相对安全和有效的利用
D.有利于提高投资者科学决策的能力，避免或减少投资失误
E.有利于增强投资者的市场竞争能力
4. 下列有关差额投资内部收益率法的叙述，正确的是()。
A.用此方法的第一步是把各投资方案按照初始投资从小到大的顺序排列
B.用此方法的第一步是把各投资方案按照每年现金流量从小到大的顺序排列
C.应该选择初始投资额最少的方案为临时的最优方案
D.内部收益率最大准则只有在基准收益率大于两个被比较方案的差额内部收益率的前提下成立
E.若基准收益率小于差额内部收益率，用内部收益率最大准则选择方案就会导致错误的决策
5. 下列有关差额净现值的使用的叙述，正确的是()。
A.首先要计算两个方案的净现金流量的差，然后分析差额净现值是否大于0
B.若差额净现值大于0，表明投资大的方案优于投资小的方案
C.若差额净现值小于0，表明投资大的方案优于投资小的方案
D.当方案很多时，此方法比较繁琐
E.差额净现值不仅能检验差额投资的效果，还能检验全部投资是否合理
6. 现有独立方案A.B.C.D，它们所需要的投资分别为1000万元、900万元、800万元和700万元。当资金总额限量为1500万元时，除A方案具有完全的排他性，其他方案可以互相结合。这样，不能选择的方案有()。
A.A方案
B.B方案
C.B+C方案
D.B+D方案
E.C方案
7. 下列有关现值法是叙述，正确的是()。
A.现值法中常用的方法是最小公倍数法、年值折现法和差额内部收益率法
B.最小公倍数法也称为方案重复法
C.最小公倍数法所依赖的方案重复实施的假定在任何情况下都成立
D.年值折现法是按照某一共同计算期将各备选方案的年值折现得到用于方案比选的现值
E.用年值折现法求净现值时，共同计算期N的取值大小会影响方案比选结果
8. 房地产投资项目可行性研究的作用体现在()。
A.是申请项目核准的依据
B.是项目投资决策的依据
C.是筹集建设资金的依据
D.是下阶段规划设计工作的依据
E.是保证投资收益的依据
9. 房地产投资项目可行性研究的工作步骤包括()。
A.项目比较
B.接受委托
C.调查研究
D.方案研制与优化
E.项目的经济评价
10. 投资项目经济评价应遵循的基本原则是()。
A.“有无对比”原则
B.收益与风险权衡的原则
C.以定性分析为主的原则
D.以静态分析为主的原则
E.效益与费用计算口径一致的原则
11. 可行性研究包括的基本构成包括()。
A.封面
B.摘要
C.目录
D.正文
E.结论
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一、单项选择题
1、[答案]：C
[解析]：本题考查房地产投资项目方案的类型。
2、[答案]：A
3、[答案]：C
4、[答案]：B
[解析]：本题考查净现值率比较法的概念理解。
5、[答案]：D
[解析]：NAV甲=-220*10%(1+10%)^3/[1+10%]^3-1]+100=11.53(万元)
NAV乙=-300*10%(1+10%)^5/[1+10%]^5-1]+150=70.86(万元)
NAV丙=-400*10%(1+10%)^8/[1+10%]^8-1]+200=125.02(万元)
NAV丁=-500*10%(1+10%)^10/[1+10%]^10-1]+300=218.63(万元)
所以丁为最优方案。
6、[答案]：D
7、[答案]：B
8、[答案]：D
9、[答案]：B
10、[答案]：A
[解析]：房地产投资项目可行性研究是针对房地产直接投资进行的。
11、[答案]：B
[解析]：在项目建议书被批准后，房地产开发企业即可委托咨询评估公司对投资项目进行可行性研究。其他各项均为可行性研究的内容。
二、多项选择题
1、[答案]：BCD
2、[答案]：AB
[解析]：房地产投资项目的方案比选有两个层面，一是项目间的比选，二是同一项目的投资方案比选。
3、[答案]：ABC
[解析]：本题考查房地产投资项目方案比选的作用。
4、[答案]：ACDE
5、[答案]：ABD
6、[答案]：CD
[解析]：B+C方案的投资额为900+800=1700万元;B+D方案的投资额为900+700=1600万元，均超过了资金总额限量1500万元，因此不能选择的方案为该两种方案。
7、[答案]：ABD
8、[答案]：ABCD
9、[答案]：BCDE
10、[答案]：ABE
11、[答案]：ABCD
[解析]：一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、目录、正文、附表附图和主要参考资料6个部分。
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