讲义:房地产经营管理3.3

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　　第三节 房地产经营管理

　　一、房地产开发项目转让

　　(一)转让条件

　　1.以出让方式取得的土地使用权

　　2.以划拨方式取得的土地使用权

　　(二)转让程序

　　《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30 日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

　　为了保护已经与房地产开发项目转让人签订合同的当事人的权利，要求房地产项目转让的双方当事人在办完土地使用权变更登记后30日内，到房地产开发主管部门办理备案手续。在办理备案手续时，房地产开发主管部门要审核项目转让是否符合有关法律、法规的规定;房地产开发项目转让人已经签订的拆迁、设计、施工、监理、材料采购等合同是否作了变更，相关的权利、义务是否已经转移;新的项目开发建设单位是否具备开发受让项目的条件;开发建设单位的名称，是否已经变更。上述各项均满足规定条件，转让行为有效。如有违反规定或不符合条件的，房地产开发主管部门有权责令其补办有关手续或者认定该转让行为无效，并可对违规的房地产开发企业进行处罚。

　　备案应当提供的文件，在《城市房地产开发经营管理条例》中只提到了房地产开发项目转让合同，各地在制定具体办法时应当进一步明确应当提供的证明材料。如受让房地产开发企业的资质条件、拆迁的落实情况、土地使用权的变更手续以及其他的证明材料。房地产开发企业应当在办理完土地使用权变更登记手续后30日内，到市、县人民政府的房地产行政主管部门办理项目转让备案手续。未经备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效。

　　房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成安置补偿的，原安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。

　　房屋拆迁补偿安置是房地产开发的重要环节之一，与被拆迁人的利益密切相关。房地产开发企业项目转让之后能否保证被拆迁人的利益不受损害，是政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标。这样规定的目的是保障被拆迁人的合法权益，防止在项目转让过程中或者转让后，因转让方、受让方互相推诿扯皮，使被拆迁人的权益受到损害。

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　　二、商品房交付使用

　　(一)履约按期交房，协助办理权属登记

　　(二)《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度

　　根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

　　1.住宅质量保证书

　　《住宅质量保证书》应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。非住宅商品房的保修期不得低于建筑工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损失，房地产开发企业不承担责任。保修期内，因房地产开发企业对商品住宅进行维修，致使房屋使用功能受到影响，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当承担赔偿责任。

　　2.《住宅使用说明书》

　　《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等做出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：

　　1)开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位;

　　2)结构类型;

　　3)装修、装饰注意事项;

　　4)上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明;5)有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项;

　　6)门、窗类型，使用注意事项;7)配电负荷;

　　8)承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明;9)其他需说明的问题。

　　住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中。

　　三、房地产广告

　　《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业不得进行虚假广告宣传。

　　房地产广告，指房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告。为了加强房地产广告管理，规范房地产广告制作单位、发布单位以及房地产广告用语等行为，国家工商行政管理局发布了《房地产广告发布暂行规定》(国家工商局令第 86号)，对房地产广告作了以下规范性的规定：

　　(一)房地产广告应当遵守的原则及要求

　　(二)禁止发布房地产广告的几种情形凡下列情况的房地产，不得发布广告：(1)在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的;

　　(三)发布房地产广告应当提供的文件

　　(四)房地产广告的内容

　　(五)房地产广告的要求