为什么所有的房地产评估业务必须由注册房地产估价师承办并签署评估报告?

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　　资产评估法已于12月1日正式施行。该法将评估专业人员分为评估师和其他评估专业人员，将评估业务分为法定评估业务和一般评估业务。该法第28条规定，评估机构开展法定评估业务，应当指定至少两名相应专业类别的评估师承办，评估报告应当由至少两名承办该项业务的评估师签名。而对于一般评估业务，并未规定应当由评估师承办和签署评估报告，也就是说，对于一般评估业务，评估师和其他评估专业人员都可以承办及签署评估报告。

　　但是，根据资产评估法、城市房地产管理法和行政许可法，房地产评估业务，无论是法定评估业务还是一般评估业务，都必须由注册房地产估价师承办并签署评估报告。这是因为房地产估价师是房地产评估专业类别的评估师且为“准入类职业资格”。

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　　城市房地产管理法规定“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。依据这一规定，房地产估价师目前仍然是准入类职业资格。2014年以来，国务院取消了有关评估师的职业资格，或改为“水平评价类职业资格”，只有房地产估价师仍然保留为“准入类职业资格”。

　　准入类职业资格是一种职业准入的行政许可。根据行政许可法第81条，“公民、法人或者其他组织未经行政许可，擅自从事依法应当取得行政许可的活动的，行政机关应当依法采取措施予以制止，并依法给予行政处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。”

　　因此，就像未取得驾照的人员不得驾驶机动车那样，只有取得房地产估价师资格证书并注册的人员才能从事房地产估价活动。未取得房地产估价师资格，从事房地产评估业务即为违法，无论该评估业务是否属于法定评估业务。

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