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四、案例分析题(共10道题，每道题2分)
106、 2004年5月，X省Y市政府征收了该市Z县基本农田以外的耕地600亩，甲房地产开发公司通过公开市场获得了该土地使用权，建一大型住宅区。为弥补自有资金的不足，甲公司向工商银行申请了开发贷款。同时，工商银行为该住宅区的购房者提供八成30年的抵押贷款，并为确保其贷款安全，又向保险公司投保。2007年7月，甲公司为谋求多元化经营，以其开发的该住宅区中10套住宅(按其市场价计算的总房款为600 万元)，投资于乙公司，并将房屋产权过户到乙公司名下。当地契税税率为4%，营业税税率为5%。试根据以上条件，回答下列11l-115小题的问题。
1.市政府征用该片土地应报( )审批。
A X省人民政府
B.Y市人民政府
C Z县人民政府
D.国务院
2.在该房地产项目的开发经营过程中，有关融资涉及的主要信用形式包括( )。
A.商业信用
B.银行信用
C.国家信用
D.消费信用
3.以下关于甲公司以住宅投资乙公司的说法，正确的是( )。
A.甲公司应缴纳营业税30万元
B.乙公司应在办理产权登记手续后，缴纳契税24万元
C.由于该交易以房产作投资，与正常房屋买卖有所不同，乙公司可不缴纳契税
D.乙公司办理的房屋所有权证中的附图注明了套内建筑面积和分摊面积，明确了异产毗连房屋的权利界限，此附图为房产分户图
4.工商银行为确保贷款安全而向保险公司投保的险种属于( )。
A.信用保险
B.责任保险
C.保证保险
D.财产保险
5.以下关于甲公司进行房地产开发的工程造价计价的说法，正确的是( ) 。
A.在编制建筑工程预算时，可将该开发项目分为土建、电气安装、工业管道、住宅、商场等单项工程
B.可依据平面图，按照逆时针方向分部分项计算工程量
C.概算定额是在预算定额的基础上综合扩大而成的，每一概算定额中综合分项都包含数个预算定额细目
D.通常情况下，基本子项的实物工程量越大，单位价格越高，则工程造价也越大
标准答案： D,BD,BD,A,CD
解 析：2.甲公司向工商银行申请了开发贷款为银行信用。
工商银行为该住宅区的购房者提供八成30年的抵押贷款为消费信用。
3.契税为土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。
600*4%=24
5.土建、电气安装、工业管道属于单位工程。
107、 甲公司正在某市规划区内一块土地上兴建宾馆，由于融资的需要，拟以该土地进行抵押贷款，并委托L土地评估公司进行地价评估。甲公司所能提供的土地批准丈件只有《建设项目选址意见书》和《建设用地批准书》。试根据以上条件，回答下列116-118小题的问题。
1.在这种情况下，根据《中华人民共和国城市规划法》的规定，甲公司所占用的土地( )。
A.符合法律规定
B.抵押贷款审批手续不全
C.建设用地规划审批手续不全
D.是否办理土地出让手续不详
2.根据我国相关法律规定，甲公司在申请施工许可证前，必须取得( )等法定凭证。
A.建设用地规划许可证
B.国有土地使用权证
C.建设工程规划许可证
D.控制性详细规划许可证
3.对土地评估公司来说，可以选择的做法为( )。
A.因土地手续不全，可以不接受该评估业务
B.建议并帮助甲公司完善建设用地批准手续，待手续齐全后再进行评估
C.先做咨询性质评估，等手续齐全后再调整报告
D.先按照委托目的和要求评估，等手续齐全后再调整报告
标准答案： CD,ABC,ABC
解 析：1.《建设用地规划许可证》等手续不全。
108、 某投资者在市中心购买了一幢写字楼，拟用于出租，其中购房费用的30%依靠自有资金支付，其余部分使用银行商业贷款，年利率为7%，贷款期限为5年，投资者设定的基准收益率为10%。为确保投资的顺利进行，投资者聘请某评估公司为其设计项目实施方案，并开展项目财务评价。该评估公司根据写字楼的实际建造和出租情况，并通过对当地写字楼租售市场的调查分析，得出如下初步结论：①所得税前的财务净现值(FNPV)为962.76 万元;
②当折现率为11%时，净现值为-454.21万元;
③在第29年初，项目折现现金流累计为-64.22万元，第30年初为56.72 万元。试根据以上条件，回答下列119-120小题的问题。
1.该项目内部收益率等于( )%。
A.10.32
B.10.68
C.11.68
D.11.32
2.该项目的动态投资回收期为( )年。
A.28.47
B.30.53
C.29.53
D.28.53
标准答案： B,D
解 析：房地产开发经营与管理P155
内插法求取内部收益率公式：
=i1+【?NPV1?*(i2-i1)】/【?NPV1+?NPV2??】
注：i2>i1
已知基准收益率为10%时，所得税前的财务净现值(FNPV)为962.76 万元;当折现率为11%时，净现值为-454.21万元;
计算如下：=10%+【962.76*(11%-10%)】/【962.76+?-454.21?】
=10%+0.68%
=10.68%
2.动态投资回收期=(累计净现金流量净值开始出现正值期数-1)+
上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值
已知：在第29年初，项目折现现金流累计为-64.22万元，第30年初为56.72 万元。
计算如下：当期净现金流量现值=56.72-(-64.22)=120.94
动态投资回收期=(29-1)+?-64.22?/120.94
=28.53
注意：计算动态投资回收期一般取年末数，本题中给出的均为年初数，即上年末数，故代入公式时需注意计算期数时用“上年末”概念，第30年初项目折现现金流累计为56.72 万元，即第29年末项目折现现金流累计为56.72 万元，所以代入“累计净现金流量净值开始出现正值期数”为29年。