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2015年土地估价师《估价理论与方法》考前猜题第一套9

|0·2015-05-18 09:13:36浏览0 收藏0

    2015年土地估价师《估价理论与方法》考前猜题第一套

  情景分析题(共3题,有相关15小题,题号76~90。每小题有A,B、C、D四个备选项,其中至少有1个符合题意,请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。每小题2分,共30分。选错、多选不得分,不倒扣分;少选但选择正确的每选项得0.5分)

  (1)下图是一般市场条件下土地均衡价格的决定曲线图,其中,E为土地的均衡价格点。根据该图回答{TSE}小题问题。

  (2)如果计算土地需求价格弹性,下列指标中直接相关的是( )。

  A. 土地需求量

  B. 土地价格

  C. 土地需求变化量

  D. 土地价格变化量

  (3)上述曲线中,反映土地供给弹性最小的曲线是( )。

  A. M

  B. N

  C. 1

  D. K

  (4)从上图中可以看出,曲线NN、11的弹性关系为( )。

  A. N<1

  B. N>1

  C. N≤1

  D. N≥1

  (5)从图示可以判断出,当需求扩大时,致使( )。

  A. 价格下降

  B. 价格上升

  C. 供给增加

  D. 供给减少

  (6)某房地产开发公司于2006年7月取得某市5000┫商业用地40年期国有土地使用权。2007年2月,开发完成工程进度的90%,在取得房地产预售许可证后,开发商与某超市签订了为期5年的租赁协议,其中租金约低于市场租金15%。该商业项目预计于2007年12月开发完成。现因资金短缺,开发公司拟利用该地块土地使用权向金融机构进行融资,委托某土地评估公司进行评估。经土地估价师调查,该地块周围类似商业用房多以出租方式经营,年租金水平为600元/┫。该市银行一年期贷款利率为6%,风险调整值一般取2%。另外该市于2004年完成了基准地价评估工作。就上述内容,回答{TSE}小题的问题。 {TS}该房地产开发公司取得该块国有土地使用权的方式可能是( )。

  A. 挂牌

  B. 协议

  C. 租赁

  D. 拍卖

  (7)如果你是该土地估价师,评估时可以采用的估价方法有( )。

  A. 收益还原法

  B. 剩余法

  C. 市场比较法

  D. 基准地价系数修正法

  (8)在本项目评估中,土地还原利率是一个重要参数,土地估价师可以采用下列哪种方法确定还原利率( )。

  A. 安全利率加风险调整法

  B. 风险分析法

  C. 经验判断法

  D. 纯收益与价格比率法

  (9)在评估时,关于开发公司与超市签订的租赁协议对价值评估的影响,下列说法中正确的是( )。

  A. 评估时应考虑市场客观租金,而不应考虑实际租金,因此该租赁协议对评估无影响

  B. 评估时应考虑该租赁协议对该土地使用权价值的影响,且以前5年协议租金计算

  C. 评估时应以市场客观租金为基础,用协议租金对市场租金进行修正

  D. 评估时应以协议租金为基础,对其进行15%的修正,使其达到市场租金水平

  (10)如果该房地产开发公司出售该商业用房,可能的售价应是( )元/┫。

  A. 7500

  B. 7155

  C. 7115

  D. 9487

  (11)某市区现有一栋1997年6月建成的办公楼需要做抵押评估,估价时点设定为2007年6月。该楼在建成后就已补办了土地出让手续,出让期为50年。已知资料如下:①建筑面积为20000mz,容积率为5;②全部用于出租,出租率为80%;③同类物业市场租金水平按使用面积计为每月150元/┫;④同类物业使用面积与建筑面积之比平均为1:1.5;⑤房屋重置价格为2000元/┫,耐用期50年,残位率为0;⑥有关出租成本有房产税(按年租金的12%计)、年折旧、物业管理成本(按使用面积计,每年100元/┫)、保险费(按使用面积计,每年32元/┫);⑦房地产综合还原率为10%。根据上述情况回答{TSE}问题: {TS}如果该办公楼所属宗地没有其他建筑物,宗地建蔽率为0.5,且该办公楼各层建筑面积相同,则该办公楼可能的楼层数为( )层。

  A. 2

  B. 5

  C. 10

  D. 15

  (12)在评估中,该办公楼的市场租金水平应根据( )确定。

  A. 该办公楼实际租金

  B. 市场同类办公用房典型租金

  C. 市场同类办公用房平均租金

  D. 市场同类办公用房平均租金和该办公楼个别条件

  (13)该办公楼年总收益是( )万元。

  A. 1920

  B. 2400

  C. 2880

  D. 3600

  (14)该办公楼在估价时点时的市场价格为( )万元。

  A. 13456

  B. 14019

  C. 15216

  D. 18776

  (15)该宗土地在估价时点的单价为( )元/┫。

  A. 27408

  B. 25048

  C. 5410

  D. 5010

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