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企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地,规划建设4万平方米综合大楼和2万平方米公寓,预计2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投入后,拟将该宗地转让给房地产开发商乙。
经调查,该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元/平方米,公寓售价为4500元/平方米,同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元/平方米,公寓为1800元/平方米,在建筑期间,建筑费及专业费第1年投入40%,第二年投入60%,银行贷款年利率为5.5%,开发利润为总售价的15%,销售税费为售价的5.5%。根据以上条件,试计算:
(1)该宗地在规划条件下的土地使用权价格;
(2)经甲乙双方协商,房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90%给甲作为地价的补偿,开发后的房地产销售税费由乙统一支付,如不考虑甲的前期投入和土地转让税费,试问甲除可得到14000平方米综合楼外,还可分得多少平方米的公寓。
(一)审题
(1)明确题目要求。本题设有两问,即求取宗地在规划条件下价格和甲方应得公寓面积。其中求取宗地价格是问题的关键,也是下一步计算的基础。
(2)了解有关资料。要弄清哪些属于估价对象资料,哪些属于市场调查资料。关于市场调查资料,本题主要给出了房地产售价、建筑费和专业费标准及其投入情况,利息率、利润率、销售税费率等有关参数值,对这些内容的了解有助于构思解题方法。
(3)审查关键内容,谨防误用。对所提供资料要仔细审查,弄清关键数据的真实内涵。如本题中的利润率,要明确是投资利润率,还是销售利润率,否则很容易造成误用。同时,由于第二问涉及甲乙房地实物交换的问题,还要明晰双方认同的交换条件。
(二)解题思路与方法选择
1.方法
选择本题主要提供了有关房地产售价和开发费用资料及相关参数,不难想可采用剩余法倒算地价?BR> 2.解题思路
(1)宗地地价求取思路。先计算项目总开发价值;然后分步计算建筑费及专业费、利息、利润、税费等;从总开发价值中将以上各项成本(包括利息、利润)一一扣除,即可得到待估宗地总价;宗地总价除以土地总面积得到单位地价。
(2)甲方应得公寓面积求取思路。首先要明确以地换房、等价交换的思路,即:总地价:部分综合楼价格+部分公寓价格,价格标准则应采用双方约定价格。具体求取思路是:先按约定价格计算甲方所得14000平方米综合楼价格;然后在总地价中将其扣除,即可得到甲方应得公寓总价;再用甲方应得公寓总价除以公寓的约定单价,计算结果即为甲方应得公寓面积。
(三)公式与计算步骤
1.适用公式地价:
房地产售价―建筑费及专业费―投资利息―开发利润―销售税费
2.计算步骤题解一:
(1)选择计算方法根据题意,宗地地价求取适用于剩余法。
(2)计算房地产总售价6000×4+4500×2=33000(万元)
(3)计算建筑费及专业费2100×4+1800×2=12000(万元)
(4)计算投资利息地价×[(1+5.5%)2-1]+12000×40%×[(1+5.5%)1.5-1]+12000×60%×[(1+5.5%)-1]=596.75+0.113X地价
(5)开发利润33000×15%=4950(万元)