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一、单项选择题(共30题，题号1-30，每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有一个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。每题1分，共30分。选错不得分，不倒扣分)
1.某估价机构在承接一项土地评估业务后安排土地估价师对待估宗地周边环境进行了详细的调查，你认为该调查的主要目的是了解待估宗地的( D )。
A.待估地产状况
B.地上建筑物状况
C.市场情况
D.区域因素条件
2.价格定义是土地估价最重要的程序，完整的土地价格定义应包括(A)等内容。
A.估价期日、实际与设定开发程度、实际与设定用途、现状或规划利用条件、实际与设定使用年期、价格类型
B.估价日期、设定开发程度、设定用途、现状或规划利用条件、设定使用年期、价格类型
C.估价期日、实际开发程度、现状用途、现状容积率、剩余使用年期
D.估价期日、开发程度、用途、容积率、使用年期
3.一个合格的土地估价师从信息收集分析到价格测算都要具有较好的专业素养，你认为下列描述，(C )是不正确的。
A土地估价依据的理论与方法与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致
B.同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大
C.同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津，这是经济因素对地价所产生深刻的影响
D.土地估价必须充分收集土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来
解析：同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津，这是行政(政府土地政策)因素对地价所产生深刻的影响
4.估价机构接受委托对某项目用地转让价格进行评估。在完成现场勘查后，估价人员应开展的工作为( B )。
A.要求委托方提供待估宗地国有土地使用权证，明确估价对象位置、宗地号等情况
B.选择适宜的估价方法进行初步地价测算
C.与委托方商讨确定土地估价基准日，准备撰写估价报告
D.就转让价格预期征求委托方意见，选择适宜的估价方法进行地价测算
5.“同一供需圈”是指( )。
A. 待估宗地所在区域
B.与待估宗地有替代关系，对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在区域
C.待估宗地与比较宗地所处的同一区域
D.与待估宗地相邻的区域
答案：B
解析：同一供需圈”是指与待估宗地有替代关系，对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在区域。
6.某单位在其使用的划拨土地上建成办公楼并出租，尚未办理房产登记手续，现该单位为进行内部资产清算，委托土地估价机构进行了地价评估，估价师在估价报告中进行了下列描述，其中正确的是( D )。
A.为委托方了解估价对象房地产正常市场价值提供价格参考依据
B.设定评估结果为估价对象在产权无瑕疵条件下的完全产权价值
C.评估时部分参数采用估价对象的实际数据
D.该地公布的基准地价基准日为2006年1月1日，估价基准日为2007年12月16日，采用基准地价系数修正法时需进行期日修正
7.某企业以国家出租方式取得某办公用地使用权，根据合同支付的租金为3万元，租期10年，租金不调整。如果目前同类用地市场年租金为8万元，承租土地使用权的还原利率为7%，则租金盈余为( )万元。
A.3
B.5
C.8
D.35
答案：B
解析：(8-3)=5
8.乡(镇)、村集体企业的建设用地使用权可以设定抵押的条件是( B )。
A.补交土地出让金
B.与地上的厂房等建筑物共同抵押
C.以土地所有权抵押
D.改变土地所有权性质
9.若土地年纯收益A按比率递增，土地还原率r不变且大于零，则无限年期土地使用权的价格P计算公式为( )。P=
A/(r+s)
B.P=A/(rxs)
C.P=A/(r-S)
D.P=A/r+A/s
答案：C
解析：P=A/(r-S)
10.农用地分等的技术路线是，依据全国统一制定的(B )，以指定作物的光温(气候)生产潜力指数，通过对土地自然质量、土地利用水平、土地经济水平逐级订正，综合评定农用地等别。
A.分等单元
B.标准耕作制度
C.基准作物
D.标准样地
11.采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，其土地还原率一般应( )出让土地使用权还原率。
A.低于
B.高于
C.等于
D.等于或低于
答案： B
解析：采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，其土地还原率一般应高于出让土地使用权还原率。
12.土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利。根据《农村土地承包法》规定，不同类型农用地的承包经营权期限最长的为( D )年。
A.30
B.40
C.50
D.70
13.在其他条件不变的前提下，建设一条工业专用铁路线对居住区的土地价格和仓储或工业用地价格可能会产生的变化，下列判断最合理的是(D)。
A.居住区地价上升，仓储、工业用地地价下降
B.居住区地价上升，仓储、工业用地地价上升
C.居住区地价下降，仓储、工业用地地价一定上升
D.居住区地价下降，仓储、工业用地地价持平或者上升
14.采用收益还原法评估某宗土地的价格时，除有租约限制外，应选取( )作为估价依据。
A. 类似土地的客观纯收益
B.类似土地的实际纯收益
C. 类似土地的最高纯收益
D.类似土地的最低纯收益
答案：A
解析：采用收益还原法评估某宗土地的价格时，除有租约限制外，应选取类似土地的客观纯收益作为估价依据。
15.在评估某临街商业用地土地价格时，经实地勘察，得知宗地被里地线分割为两部分，宗地所在区域既有路线价成果，又有级别基准地价成果，则下述评估技术思路最为恰当的是(A)。
A评估时里地线以内以路线价为主，里地线以外以级别基准地价为主
B.分别利用路线价和级别基准地价评估单价，取两者的平均值确定待估宗地单价
C.先利用路线价和级别基准地价分别进行评估，再选择适宜的估价基本方法作为印证进行评估，取与基本估价方法评估结果最接近的价格作为最终结论
D.一般情况下，路线价与级别基准地价的价格水平相差悬殊，不宜采用基准地价系数修正法
16.根据商业出租柜台资料评估土地价格，可采用下述公式计算样点地价：样点地价=( )/(出租柜台分摊土地面积×土地还原率)。
A.商店纯收益
B.商店总收益
C.商店土地纯收益
D.商店出租柜台土地纯收益
答案：D
解析：样点地价=商店出租柜台土地纯收益/(出租柜台分摊土地面积×土地还原率)。
17.下列关于农用地分等的说法中正确的是(A. )。
A.基准作物指小麦、玉米、水稻三种主要粮食作物中的一种，是理论标准粮的折算基准
B.在实际操作上，农用地分等是在国家、省、县三个层次上展开的，县级分等成果要在本县域范围内可比，省级协调汇总成果要在全国范围内可比
C.农用地分等中所称的农用地是指直接用于农业生产的土地，包括自然保护区和土地利用总体规划中划定的林地、牧草地及其他农用地
D.土壤质量越好，自然质量等指数、自然等别越高
18.在剩余法的基本公式“地价=不动产售价―开发成本―利润―利息―税金”中，利息是指( )。
A.开发费的利息
B.各项预付资本的利息
C.贷款资金的利息
D.场地取得费及开发费用的利息
答案：B
解析：剩余法的利息是指各项预付资本的利息。
19.不同用途土地估价的技术路线应该根据具体情况确定，下列说法中，不正确的是(C)。
A.液化气储备站、工业物流园、城市轻轨、科研实验基地、中心血站等用地适宜采用成本逼近法评估
B.评估别墅、高级公寓等居住用地应首选市场比较法进行评估，且应重点分析人文环境、景观、容积率等因素对地价的影响
C.油(气)井场用地适宜选择一定数量的地块作为标准宗地，其他宗地价格一般可经区域因素、个别因素修正后确定
D.采用收益还原法评估教育、科技、卫生、文化、体育用地时，收益应取整体收益
20.在进行城镇分等时，选取了五个因素，通过特尔菲法，已确定出因素的重要程度为VlV3，V3=V4=V5，若采用因素成对比较法(0，0.5，1三种数值)，下列说法中，不正确的是(C)。
A.Vl的权重为0.3
B.V2的权重为0.4
C.V2的权重为0.5
D.V5的权重为0.1
21.土地估价师在确定宗地地价评估结果时，完全听从委托方的要求，这样的行为违反了土地估价的( D )。
A.替代原则
B.最有效利用原则
C.公开、公平原则
D.独立性原则
22.对于评估已建设完成的普通住宅小区居住用地，土地估价师不宜选用的估价方法是(B )。
A.基准地价系数修正法
B.成本逼近法
C.收益还原法
D.剩余法
23.剩余法估价时，在调查清楚待估宗地的基本情况后，其首要步骤是( )。
A..估算开发后的售价
B.估算开发的总费用
C.确定最佳开发利用方式
D.估算开发周期
答案：C
解析：剩余法估价时，在调查清楚待估宗地的基本情况后，其首要步骤是确定最佳开发利用方式。
24.下列关于城镇土地分等定级的说法中，不正确的是(C)。
A.城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的划分体系
B.土地等反映城镇之间土地质量的地域差异
C.土地级反映城镇之间土地区位条件和利用效益的差异
D.土地分等定级的实质就是依据土地使用价值的优劣，评定出土地等级
解析：正确的为土地级反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异。
25.采用成本逼近法评估地价时，可以列入土地取得费的是( )。
A..耕地补偿费、青苗补偿费、土地平整费
B.耕地补偿费、拆迁费、土地平整费
C.耕地补偿费、青苗补偿费、拆迁费
D. 青苗补偿费、拆迁费、土地平整费
答案：C
解析：采用成本逼近法评估地价时，可以列入土地取得费的是耕地补偿费、青苗补偿费、拆迁费。
26.根据剩余法计算得到的待开发土地的剩余价值为1000万元，若取得土地使用权的法律、估价及土地使用证书等费用估计为地价款的2%，则待估地块的价格应为( )万元。
A..980
B.1000
C.1002
D.1020
答案：A
解析：1000×(1-2%)= 980万元。
27.制定征地区片综合地价的范围是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的( B )。
A.基本农田保护区
B.建设用地范围内
C.建成范围内
D.农用地范围
28.根据国土资源部35号令规定，考取土地估价师资格证书并进人土地估价机构从事土地估价业务，应当经过不少于( B )年的专业实践，并进行执业登记。经过执业登记的土地估价师方能在土地估价报告上签字，承担法律责任。
A.1
B.2
C.3
D.4
29.土地估价师以恶意压价等不正当竞争手段争揽业务，违反了(C )。
A.《土地估价师资格考试管理办法》
B.《中国土地估价师协会章程》
C《注册土地估价师自律守则》
D.《土地估价师实践考核与执业登记办法(试行)》
30.根据《城镇土地估价规程》的规定，中等城市基准地价评估的工作底图的比例尺为(C)。
A.1：500～1：1000
B.1：1000―1：5000
C.1：5000―I：10000
D.1：10000-1：50000
二、多项选择题(共20题，题号31～50，每题有A、B、C、D、E五个备选项，其中至少有两个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。每题2分，共40分。选错、多选不得分，不倒扣分;少选但选择正确的每选项得0.5分)
31.土地估价属于专业化的中介服务，下列关于土地估价的说法正确的是(BC )。
A.土地估价师为了估价，必须有相应的工作程序，其顺序一般是从拟定估价计划、决定估价的基本目的、资料收集与整理、查证委估宗地状况、资料分析与价格影响和构成因素分析到最后估价额的决定及估价报告的提出
B.估价师要评估出合理的地价，必须了解有关社会、经济、政治、环境、市场等因素对待估地块的影响，最后提出合理的估价额
C.从一般意义上说，土地估价具有土地价值信息披露和价值鉴证两大功能
D.保证估价结果的科学、客观、公正，委托估价者必须遵守签订合同、争取服务、争取时效、提高估价数量等原则
E.土地估价合法原则是指所估土地必须是在合法委托的情况下进行著人
32.个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地价差异的重要原因。个别因素包括：面积、形状、坡度、宗地基础设施条件、城市规划限制和( )。
A.区域楼层限制
B.深度
C.路网状况
D.土地使用权年限
E.物价水平
答案：B D
解析：区域楼层限制、路网状况应当属于区域因素。物价水平是一般因素。
33.在土地估价报告中，估价师在进行土地权利状况描述时，以出让方式取得的土地使用权必须说明取得时间、出让金数额、(BCD )及宗地使用的特殊规定。
A.法定最高使用年限
B.批准使用年限
C.已使用年限
D.剩余使用年限
E.租赁年限
34.影响土地分等定级的因素很多，确定主导影响因素应遵循的原则为( )。
A..对土地分等定级有重大影响和作用
B.容易获得，数据口径要求一致
C.覆盖面广，并具有针对性
D.作用程度大，且在全区域范围内作用程度一致
E.因素变化区间比较小
答案：ABC
解析：主导影响因素应遵循的原则为对土地分等定级有重大影响和作用、容易获得，数据口径要求一致、覆盖面广，并具有针对性。
35.下面有关土地定级单元的叙述中正确的是( )。
A.定级单元是评定和划分土地级的基本空间单位
B.划定的土地定级单元是一均质地域
C.土地定级单元是一个能完整反映自身特性的最基本地块
D.定级单元应尽量的小，以区分不同的土地差异性
答案：ABC
解析：定级单元是评定和划分土地级的基本空间单位; 划定的土地定级单元是一均质地域; 土地定级单元是一个能完整反映自身特性的最基本地块。
36.某工业仓储用地地处城市远郊，南临省道，所在区域无市政供水管网，供水来自企业自建水井，雨水散排到墙外荒地里，供电由企业自行投资，接自5千米外某变电站，现有一部电话，自有锅炉，可提供热力，无燃气。现场勘察记录不准确的是(A B C )。
A.宗地红线外“三通”(通路、通讯、通水)
B.宗地红线外“两通”(通路、通讯)
C.宗地红线外“四通”(通路、通讯、通水、排水)
D.宗地红线内“三通”(通路、通讯、通电)
E.宗地红线内场地平整
37.土地估价师采用收益还原法对某综合大厦用地价格进行评估，该大厦一至四层为委托方自用的商业经营用房，五至十层作为办公用途对外出租。估价作业时，除进行前期现场勘察、检核土地与房屋权属资料等工作外，还应收集的资料包括(A D E )。
A.企业自身商业用房经营收益、成本支出等资料
B.土地开发过程中的成本费用、利息、利润及增值收益资料
C.过去一年内该大厦土地使用权人某股份公司的股权变化情况
D.各经营期的房屋出租应交税金
E.各经营期的经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费
38.以下关于基准地评估区段划分的具体做法正确的是(ABCE)。
A.以道路、沟渠或其他明显地物为界
B.在确定有路线价标准的地价区段，以里地线为界
C.区位条件、交通条件相似的地块划分为同一区段
D.人流量、位置不能作为划分区段的依据
E.对商业街道的划分可分成零售商业、服装、饮食业、零售果杂、专业市场、农贸市场等
39.关于工业用地价格评估，以下观点正确的是(A B E. )。
A.矿区用地价格评估，宗地外开发程度依政府投资实际配套状况设定
B.当同一区域内估价对象宗地较多，且条件类似的比较案例较少，可选择相同的比较案例比较修正所有待估宗地的价格
C.某企业享有价格优惠政策取得一宗土地，估价时土地取得费取实际成交优惠价
D.某企业取得一宗土地后投入大量资金用于清除原遗留的化学有毒物质，该费用在估价时计入土地开发费
E.高新技术企业用地的土地增值收益较普通工业用地高
40.根据《城镇土地定级规程》的规定，城镇土地定级分为(AB)。
A.综合定级
B.分类定级
C.单项定级
D.多项定级
E.多用途定级
41.农用地分等定级单元划分方法有(B D E )。
A..样地法
B.叠置法
C.因素法
D.多边形法
E.地块法
42.土地定级估价的成果资料主要包括(BC )。
A.土地等别图
B.土地级别图
C.样点分布图
D.监测点分布图
E.地价指数表
43.在采用收益还原法评估土地价格时，进行现场踏勘和资料收集一般应包括(ABCD)。
A.待估宗地和与待估宗地相同或相似的宗地用于出租或经营时的年平均总收益与总费用资料
B.出租性土地及房屋的宗地应收集三年以上的租赁资料
C.营业性土地及房屋的宗地应收集五年以上的营运资料
D.直接生产用地应收集过去五年中原料、人工及产品的市场价格资料
E.与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料
44.关于区域因素对地价的影响中，以下说法正确的有(BD)。
A.同一区域因素对不同用途土地价格影响程度相同
B.同一区域因素对不同用途土地价格影响程度不同
C.区域因素都是直接对地价产生影响
D.区域因素有的对地价产生直接影响，有的则是间接影响
E.对商业用地土地价格有利的区域因素对居住用地也有类似的影响
45.某土地估价机构在开展土地估价业务时，下列行为中(A B C E)是错误的。
A.接受土地储备中心委托，为确定招标出让底价对河西区A、B、C组团地价评估，同时接受该市某房地产公司委托评估A组团土地投标价格
B.与某银行签订长期合作协议，承诺按低于市场评估收费的50%提供评估服务
C.倡议建立机构联盟，实行按市场行情变化、在规定收费标准±15%范围内浮动收费的机制
D.接受委托开展土地出让地价评估工作，未将土地技术报告交付委托方
E.与某银行签订长期合作评估协议，承诺每年按评估收费的30%予以返还
46.下列有关土地估价业务受理的正确做法是(A D )。
A.经核实，委托方提供的土地产权资料来源合法、产权清楚、面积准确，可以接受委托
B.对委托方提出的任何目的的土地估价，土地评估机构都应该接受委托
C.土地使用证登记面积与所附宗地图面积不一致，估价机构因此未受理该项估价业务
D.估价机构拒绝接受一宗2003年出让至今无合法理由仍未开发建设的住宅用地评估业务
E.就清产核资和转让两种目的，估价机构接受委托并将估价结果反映在同一份估价报告中
47.在运用剩余法对居住用地土地价格进行评估时，对方法运用过程中有关技术参数的确定应注意的问题有(ABE)。
A.利用剩余法首先要考虑土地的最佳利用方式
B.土地利用方式的确定包括土地的用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度等项内容
C.利息的计算必须采用复利计息方式
D.剩余法理论依据源于地租原理，即每年的租金剩余
E.利润的计算应考虑开发期的长短
48.土地级别划分可以根据总分频率曲线统计判断，它一般应当划在(AB)。
A.频率分布空白区
B.频率分布的低值区
C.频率分布的密集区
D.频率分布的最高点
E.频率分布的平缓变化区
49.关于路线价法，下列描述正确的是(A D E )。
A.在路线价与级别基准地价重叠的区域，里地线以内以路线价为主
B.四三二一法则、霍夫曼法则是国际通用的路线价宽度修正方法
C.路线价不需要进行容积率修正
D.甲某将已出让土地再转让，用路线价法评估时仍需进行年期修正
E.美国采用的是累计深度百分率原理，日本采用平均深度百分率原理，前者百分率成递增趋势，后者百分率成递减趋势
50.下列与地价监测点土地估价有关的说法正确的是(B C )。
A.地价监测点价格评估方法有市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法、剩余法等
B.监测点地价应根据市场变化定期评估
C.利用地价监测成果可实现对基准地价的更新
D.地价监测以年为固定监测周期
E.地价监测主要工作成果是基准地价更新数据情景分析题
三、情景分析题(1题，有相关5小题，题号51-55，每小题有A、B、C、D四个备选项，其中至少有一个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。每小题2分，共10分。选错、多选不得分，不倒扣分;少选但选择正确的每选项得0.5分)
现有一宗占地面积为1000平方米的城镇建设用地，使用者先以行政划拨方式取得，后于1995年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积2500平方米的办公楼，现全部用于出租。2000年11月1日进行的市场调查情况如下：
(1)在当地，规模档次相同办公楼的月租金收入一般为30万元，月平均费用15万元，此外出租时可收取押金60万元，押金收益率为5%;
(2)该办公楼耐用年限为50年，残值率为0，建筑重置价为每建筑平方米4000元;
(3)土地还原率为6%，建筑物还原率为8%。
试根据上述资料，评估该宗土地于2000年11月1日的市场价格。
回答51-55小题的问题。
51.根据上述条件，估价人员适合选择的估价方法有( AB)。
A.收益还原法
B.市场比较法
C.剩余法
D.成本逼近法
52.关于收益还原法的适用范围正确的是(ABD)
A.适合于有收益或者有潜在收益的土地和建筑物，或是房地产估价
B.租赁用房地产或企业用房地产
C.机关、学校、公园等公益性用地
D.位于繁华地段，没有出租出去的宾馆
53.该宗土地于2000年11月1日的市场价格为(D)
A.17496(元/平方米)
B.17854(元/平方米)
C.19630(元/平方米)
D.17156(元/平方米)
54.假若该宗地为商业用地，其他条件不变(使用年期为补办手续取得商业用地法定使用年期)，则该宗土地于2000年11月1日的市场价格为(A )
A.16093(元/平方米)
B.17854(元/平方米)
C.19630(元/平方米)
D.17156(元/平方米)
解答：计算土地总价格。该宗土地是1995年11月1日经过出让获得50年使用权的，至2000年11月1日已经过了5年，剩余使用年限为35年。
土地总价格=土地年纯收益/土地还原率×[1-1/(1+土地还原率)剩余使用年数]
=111/6%×[1-1/(1+6%)40-5]
=1609.3(万元)
(5)计算土地单位面积价格
土地单位面积价格=土地总价格/土地面积=1609.3×10000/1000=16093(元/平方米)
55.假如该地区土地市场较为发达，适用于市场比较法，且市场比较法求取的价格比收益还原法低一成，那么最终确定土地价格将采用何种方法(D)
A.以市场比较法价格
B.以收益还原法价格
C.采用权重法加和，且收益还原法权重较大
D.采用权重法加和，且市场比较法法权重较大
解答：(一)解题思路
(1)根据办公楼出租资料求取房地合一的房地产共同产生的纯收益。
(2)计算建筑物部分产生的纯收益。
(3)从房地合一的房地产共同产生的纯收益中扣除建筑物的纯收益，分离出土地纯收益。
(4)计算剩余使用年限下的土地收益价格。
(二)公式与计算步骤
1.本题应用的主要计算公式
房地年纯收益：房地年总收益―年总费用。
建筑物年纯收益：建筑物现值×建筑物还原率
土地年纯收益：房地年纯收益―建筑物年纯收益
有限年期土地价格=土地年纯收益/土地还原率[1-1/(1+土地还原率)剩余使用年数]
2.计算步骤
(1)计算房地年纯收益、房地年总收益。该办公楼出租，除租金外还收取押金，因此年总收益中还应该包含押金的年运用收益。
年租金收益=月租金收入×12月=30×12=360(万元)
押金年运用收益=押金×押金收益率=60×5%=3(万元)
年总收益=年租金收益+押金年运用收益=360+3=363(万元)
计算房地年总费用。
年总费用=月平均费用×12月=15×12=180(万元)
计算房地年纯收益。
房地年纯收益=房地年总收益―房地年总费用
=363―180=183(万元)
(2)计算建筑物年纯收益、建筑物现值。该办公楼建成于1995年11月1日，至2000年11月1日已经过了5年，残值率为0。
建筑物现值=重置价格×建筑面积×剩余使用年数/耐用年限
=4000×2500×(50-5)/50
=900(万元)
建筑物年纯收益：建筑物现值×建筑物还原率
=900×8%=72(万元)
(3)计算土地年纯收益
土地年纯收益=房地年纯收益―建筑物年纯收益
=183―72=111(万元)
(4)计算土地总价格。该宗土地是1995年11月1日经过出让获得50年使用权的，至2000年11月1日已经过了5年，剩余使用年限为45年。
土地总价格=土地年纯收益/土地还原率×[1-1/(1+土地还原率)剩余使用年数]
=111/6%×[1-1/(1+6%)50-5]
=1715.6(万元)
(5)计算土地单位面积价格
土地单位面积价格=土地总价格/土地面积=1715.6×10000/1000=17156(元/平方米)
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