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收益性物业价值评估
收益性物业的概念
1.收益性物业价值的高低取决于3个因素：
(1)未来净收益的大小
(2)获得净收益期限的长短
(3)获得净收益的可靠性
收益性物业价格的概念和特征
1.物业价格是和平地获得他人的物业所必须付出的代价――货币额、商品或其他有价物
2.物业价格形成条件：有用性、稀缺性、有效需求
3.物业价格与一般物品共同之处：都是价格、都有波动、都是按质论价
4、物业价格5个特征
1) 物业价格受区位影响很大
2) 物业价格实质上是物业权益的价格
3) 物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金
4) 物业价格形成的时间较长
5) 物业价格容易受交易者的个别因素的影响
影响影响收益性物业价格的因素
1.影响收益性物业价格的因素有哪些? 9条
1) 人口因素(人口数量、人口素质、家庭人口规模)
2) 居民收入因素
3) 物价因素
4) 利率因素：物业价格与利率负相关(利率上升，物业价格会下降;
利率下降，物业价格上升)
5) 汇率因素
6) 物业税收因素
7) 城市规划因素
8) 交通管制因素
9) 心理因素