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房地产投资的技术分析
投资分析的基本概念
1.现金流量：在房地产投资分析中，某一项投资活动作为一个独立的系统，一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入
2.净现金流量：现金流出与现金流入之差
3.有效毛收入=潜在毛租金收入?空置和收租损失+其他收入
净运营收益=有效毛收入?运营费用
净运营收益的最大化是业主最关心的问题，也是考察物业管理企业
的物业管理工作成功与否的主要方面
现值与现值计算
1、资金时间价值的大小，取决于3方面的因素(投资利润率、通货膨胀率、风险因素)
2、单利计息：Fn=P(1+i×n) 我国个人储蓄存款和国库券的利息就是单利计息，计息周期为“年” n和i要对应，i为月，n即为月;i为年，n即为年。
3、复利计息：Fn=P(1+ i ) n。我国房地产开发贷款和住房抵押贷款按复利计息
房地产投资财务评价指标
1.房地产投资的收益或总回报，包括投资回报(报酬)和投资回收(资本的回收)。
2.房地产投资分析的目的：考察房地产投资项目的盈利能力和清偿能力
3.现金回报率：房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率
现金回报率=(现金报酬/初始权益资本)×100%
4.投资回报率：房地产置业投过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率
投资回报率=(年净收益/初始权益资本)×100%
5.偿债备付率：对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2
6.资产负债率= (负债合计/资产合计)*100% 房地产开发属于资金密集型经济活动，所以房地产开发公司的资产负债率一般较高