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特别推荐：2014物业管理师《物业经营管理》第十二章知识点汇总
第一节 房地产组合投资管理
一、房地产组合投资管理的概念
(一)组合投资管理
管理是指对一个经济单位所拥有的资源――人力资源、金融资源、物资资源和信息资源等以有效的方式进行计划、组织、领导和控制，实现预定目标的行为过程
组合投资管理属于后一种，是指投资管理者按照投资方针和政策，在投资分析的基础上，将投资资金用于购置多种资产，形成投资组合，并对投资组合进行动态监控、调整，以期获得预定收益的行为。
组合投资管理包含三个要素：管理对象、管理者与管理方法。在三要素中，管理者是第一位的，其余两要素则处于从属地位。
(二)房地产组合投资管理
房地产组合投资管理，即对房地产资产的集合进行优化组合、协调、管理的过程。
S房地产组合投资管理的主要工作包括：与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准则，制定并执行组合投资策略，设计和调整房地产资产的资本结构，负责策略资产的配置和衍生工具的应用，监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估组合投资绩效，客户报告与现金管理等。
二、组合投资管理的内容与步骤
组合投资管理是一项十分复杂的系统工程，这一过程涉及到计划、分析、选择、监督与调整等方面，需要管理的内容众多。通常，组合投资管理工作包括如下五个步骤：制订投资方针和政策、投资分析、构建投资组合、投资组合的调整、投资组合绩效评估
三、组合投资理论在房地产领域的应用
组合投资理论在房地产投资决策中的应用步骤是：
(1)投资者确定投资目标和准则，投资的计划和措施。
(2)检验可供选择的房地产项目是否符合基本的市场周期规律和其他隐含准则。
(3)用基本的财务可行性分析模型来分析每一个房地产项目。
(4)要进行合约的初步谈判，商定所选资产的购置条件。
(5)详细可行性研究，要在经济周期和市场周期的背景中预测出租率、租金率、经营成本和资本成本。
(6)选择合理的融资与税收结构，以便做出更好的资金安排。
(7)将预测数据用于分析投资的折现后现金流，进而评估房地产项目的收益率、风险和对投资组合的影响。
(8)进行谈判，安排物业的交接事宜。
(9)根据在房地产景气循环基础上得到的折现现金流的预测结果，制定投资战略，并据此对购置的房地产进行管理，如在预期市场将处于复苏阶段的时候，逐步上调租金或更新短期合约。
(10)在合适的市场时点做出处置物业的决策，同时安排下一步的投资事宜。这时，投资者就完成了一个完整的投资生命周期并改变了其投资组合。
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