2014物业管理师《经营管理》:物业管理中的成本

　　物业管理中的成本

　　(一)成本的含义

　　成本是指全部生产费用，是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出。

　　(二)物业管理成本构成

　　1.营业成本

　　(1)直接人工费，包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。

　　(2)直接材料费，包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。

　　(3)间接费用，包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。

　　2.期间费用或经营管理费用

　　(1)管理费用。是物业管理企业行政管理部门为管理和组织物业管理服务活动而发生的各项费用，包括公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、税金、土地使用费、土地损失补偿费、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废(减盘盈)损失以及其他管理费用等(注：实行一级成本核算的物业管理企业，营业成本中可不设间接费用，直接将间接费用全部计人管理费用)。税金：是指企业按规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等。无形资产摊销：是指专利权、商标权、著作权、土地使用权、专利技术等无形资产的摊销。

　　(2)财务费用。是物业管理企业为筹措资金而发生的各项费用，包括：①利息净支出，②汇兑净损失(汇兑收益减去汇兑损失)，③金融机构手续费，④公司筹资发生的其他财务费用。

　　关于物业管理成本的构成或开支范围，《物业管理企业财务管理规定》和《施工、房地产开发企业财务制度》还有以下特别规定：

　　(1)物业管理企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计人营业成本;

　　(2)物业管理企业支付的管理用房有偿使用费，计人营业成本或管理费用;

　　(3)物业管理企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计人递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或管理费用;

　　(4)发生的坏账损失，计人管理费用;

　　(5)按现行财务制度的规定，不得列入成本的支出主要有：①购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出;②对外投资支出;③被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业的赞助、捐赠支出;④国家法律、法规规定之外的各种付费;⑤国家规定不得列入成本、费用的其他支出。

　　(三)划清营业成本与期间费用的界限

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