2014物业管理师:物业管理活动中主要的合同类型

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　　物业管理活动中主要的合同类型

　　物业管理活动中存在着大量的主体，根据合同的作用以及合同主体的不同，可以将合同归为以下几种类型：

　　(1)物业建设单位在开发过程中所订立的合同。物业建设单位在开发建设过程中必然要订立许多合同，其中涉及物业管理的合同自然成为物业服务合同的组成部分，如土地使用合同、设计规划合同、建设施工合同、售房合同、水电供应合同、设备采购及安装合同。

　　(2)前期物业服务合同与物业服务合同。前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，物业建设单位与物业管理企业签订的约束物业管理前期活动行为规范的合同;物业服务合同则是指业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业签订的约束物业管理服务行为规范的合同。

　　(3)业主所签订的与物业管理活动有关的合同。这包括收益性物业的租赁合同、业主签订的业主公约、业主与装修施工单位签订的装修合同、业主与物业管理企业签订的装修合同管理、业主与物业管理企业签订的保管合同、业主与保险公司签订的保险合同等。

　　(4)物业管理企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同。物业管理活动必然要涉及到许多专营的业务，如垃圾清运、环境卫生承包、治安保卫管理承包、绿化管理或工程承包、电梯保养维修承包、专项维修工程承包等。物业管理企业从专业化的角度出发，将这些专营业务通过签订合同承包给各专营公司，因此就形成了与物业管理活动有关的一系列专营合同。

　　对以管理服务为主的物业管理企业来说，业主只将物业日常的管理服务委托给物业管理企业，而未委托其代理物业使用权的经营，即物业管理企业不负责对物业的出租经营，物业管理企业对物业只有管理权。因此，物业服务合同是这类企业物业管理活动中最主要的合同。

　　对于经营性的物业，如写字楼、综合楼、商厦等，以及租赁为主的高档居住物业，如高级公寓、别墅等，物业管理进行的是出租经营与管理服务并重的物业管理。这种类型的物业管理，业主不仅将物业日常的管理服务委托给物业管理企业，还委托其代理物业使用权的经营。业主在保持物业所有权的同时，通过签订租赁或承包协议的方式，将物业出租或承包给物业管理企业，由其负责该物业的出租经营与管理服务;业主通过定期收取租金或上缴承包金的方式收回投资，并获取利润。此时，物业管理企业不仅拥有物业的管理权，而且也拥有物业使用权的经营权。其物业管理工作就是出租经营和管理服务并重，从某种意义上讲，出租经营占有更重要的地位。对于这类企业来说，租赁合同管理是物业合同管理中的重要部分。

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