物业管理师物业经营管理:物业管理成本的构成

特别推荐：2014物业管理师《物业经营管理》第七章知识点汇总

　　物业管理成本构成

　　《物业管理企业财务管理规定》指出，除该规定另有规定外，物业管理企业执行《施工、房地产开发企业财务制度》。据此可知，物业管理成本由以下两个部分构成：

　　1.营业成本

　　营业成本是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，它包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。

　　(1)直接人工费，包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。

　　(2)直接材料费，包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。

　　(3)间接费用，包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。

　　2.期间费用或经营管理费用

　　期间费用或经营管理费用是物业管理企业在提供物业管理服务过程中发生的，与物业管理服务活动没有直接联系，属于某一会计期间耗用的费用。

　　(1)管理费用。是物业管理企业行政管理部门为管理和组织物业管理服务活动而发生的各项费用，包括公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、税金、土地使用费、土地损失补偿费、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废(减盘盈)损失以及其他管理费用等(注：实行一级成本核算的物业管理企业，营业成本中可不设间接费用，直接将间接费用全部计入管理费用)。其中：

　　公司经费：包括公司总部管理人员的工资、奖金及职工福利费、差旅费、办公费、折旧费、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销及其他公司经费等。

　　劳动保险费：是指公司支付离退休职工的退休金、价格补贴、医药费、职工退职金、6个月以上病假人员工资、职工死亡丧葬补助费、抚恤金、按规定支付给离退休干部的各项经费等。

　　董事会费：是指公司最高权利机构，如董事会及其成员为履行职责而发生的各项费用，如差旅费、会议费等。

　　税金：是指企业按规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等。

　　无形资产摊销：是指专利权、商标权、著作权、土地使用权、专利技术等无形资产的摊销。

　　(2)财务费用。是物业管理企业为筹措资金而发生的各项费用，包括：①利息净支出，是指公司在经营期间发生的各项债务的利息支出减去利息收入后的净额;②汇兑净损失(汇兑收益减去汇兑损失)，是指已经收入的外币资金在使用时、已经发生的外币债权和债务在偿还时，由于时间和汇率的不同而发生的折合为记账本位币的净损失，以及不同货币之间的买卖、兑换，由于实际兑换的汇率与账面或记账汇率的不同而发生的净损失;③金融机构手续费，是指公司为筹资和办理各种结算业务而支付给银行和非银行金融机构的各种手续费;④公司筹资发生的其他财务费用。

　　关于物业管理成本的构成或开支范围，《物业管理企业财务管理规定》和《施工、房地产开发企业财务制度》还有以下特别规定：

　　(1)物业管理企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入营业成本;

　　(2)物业管理企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或管理费用;

　　(3)物业管理企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或管理费用;

　　(4)发生的坏账损失，计入管理费用;

　　(5)按现行财务制度的规定，不得列入成本的支出主要有：①购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出;②对外投资支出;③被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业的赞助、捐赠支出;④国家法律、法规规定之外的各种付费;⑤国家规定不得列入成本、费用的其他支出。

编辑推荐：

2014物业管理师《综合能力》章节知识点汇总
2014年VIP套餐内含考题预测 两年学习保障
2013年物业管理师考试合格证书领取汇总
2013年物业管理师考试合格标准汇总
2014年物业管理师考试辅导招生简章