2014物业管理师物业经营管理:物业租赁管理模式

特别推荐：2014物业管理师《物业经营管理》第六章知识点汇总

　　物业租赁管理模式

　　物业租赁，根据业主对物业管理企业委托内容与要求的不同，物业管理企业有不同的管理模式。常见的有包租转租模式、出租代理模式和委托管理模式。不同的管理模式，业主与物业管理企业在物业租赁中各自承担的责任不同。

　　(一)包租转租模式

　　1.具体做法

　　物业管理企业在接受业主物业管理委托时，将出租物业全部或部分包租下来;然后负责转租，即物业管理企业再零星出租。

　　2.双方责任及利弊

　　包租转租模式，业主不负责物业的租赁，不承担市场风险，只收取包租的租金。包租按惯例在租金上应有所优惠。在租赁市场不景气或不易把握时，业主通常选择包租转租模式，将市场风险转移。

　　物业管理企业此时既要承担物业的租赁经营，又要负责物业的管理服务工作。

　　物业管理企业此时除赚取一般物业管理正常收取的管理费用之外，还将从经租活动中获取一定的批零差价。但以固定的租金包租了物业，一旦不能全部将物业出租，或空置率过大，将自行承担风险。关键时批零售价的确定，要充分考虑空置率的影响，避免或减少风险。

　　(二)出租代理模式

　　1.具体做法

　　业主全权委托物业管理企业负责租赁活动以及租赁中的管理和服务。物业管理企业只获得代理佣金，代理佣金以租金收入的一定比例收取。

　　2.双方责任与利弊

　　出租代理模式，业主同样不负责物业租赁，但要承担一定的市场风险，获取扣除代理佣金后的全部租金收入。在租赁市场活跃时，业主通常选择出租代理模式。此时物业管理企业按委托代理合同，从事租赁活动以及租赁过程的管理和服务。并根据合同承担一定的责任，如管理不善或经租活动的失误都将受到惩罚。但风险较少，尤其房屋空置对业主的影响大，对物业管理企业的影响小。

　　物业管理企业所获得的收益主要是管理和服务费用。在经租活动中，物业管理企业所得到的只是佣金。虽然佣金多少与经租获利有关，但从性质上分析它得到的仍然是佣金而不是租金。

　　(三)委托管理模式

　　1.具体做法

　　业主自己直接负责租赁活动，不让物业管理企业介入。业主只将物业管理服务工作委托物业管理企业负责。这种模式与多业主楼宇物业管理中所做的工作近似，但物业管理企业所面对的不是诸多业主，而是一个业主和诸多承租人。

　　2.双方责任及利弊

　　委托管理模式，业主负责物业租赁的所有活动，承担全部市场风险，也获取全部租金收入。物业管理企业只负责物业管理和服务，只要没有失职行为就不承担风险。经租中的风险完全由业主承担。因此经租所获得的利润与物业管理企业无关，它只获取物业管理和服务费用。

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