物业管理师:编制物业经营管理计划的基础工作

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　　编制物业经营管理计划的基础工作

　　为了制定物业经营管理计划，首先要分析物业所处的宏观市场环境和相关物业类型的市场状态，其次要准确把握物业所处邻里区域的特征和物业本身的状况，还要认真分析领会物业业主的相关目标，这些工作是制定物业经营管理计划的基础。

　　(一)区域宏观市场环境分析

　　区域宏观市场环境分析，就是研究物业周围较大范围内的社会、经济、政治、文化教育、城市发展、公共事业等方面的发展状况与趋势，确定影响物业发展的主要因素。这里的“区域”范围没有明确的定义，可认为是对目标物业经济效益产生直接影响的城市或城市区域。区域宏观市场环境分析的主要资料，来自于国家及地方政府编制的统计年鉴、各行业协会正式出版的信息、新闻媒体及网络发布的信息等。

　　(二)房地产市场分析

　　房地产市场是一种典型的地域性市场，不存在统一的、一般的房地产市场。因此，物业管理师必须把房地产市场进一步细分，以便编制出一个具体可行的物业管理计划。细分市场的方式，需要综合考虑本章第三节所介绍的地域、物业类型和目标市场三种细分方式。

　　编制物业管理计划时，首先要把目标物业放在正确的细分市场内，并用这个细分市场的相关标准来评价目标物业。这个工作过程，就是市场分析的过程。为了作出准确的市场分析，必须首先进行认真、详细的市场调研，搜集特定的、可与目标物业进行比较的相关物业信息，并与目标物业进行分析比较，以便了解其他可比物业所提供服务的特点，评价目标物业的优点和缺点。

　　物业位置分析是市场分析中的重要内容。位置分析不但要考察目标物业与邻里物业的相对位置关系，还要考虑其在区域内的位置。对不同类型的物业，位置的含义和要求也不尽相同。例如，评价居住物业区位的优劣需考虑的主要因素包括：①市政公用和公建配套设施完备的程度(市政公用设施主要为居民的生活居住提供水、电、煤气等，公建配套设施则包括托儿所、幼儿园、中小学、医院、邮局、商业零售网点、康体设施等);②环境因素(自然环境好坏、空气和噪声污染情况);③公共交通便捷程度;④居民人口与收入(人口数量、家庭规模和结构、家庭收入水平、人口流动性、当前居住状况);⑤社区文化氛围即人身与财产安全状况。商业零售物业区位的优劣，则主要取决于：①周围人口密度;②交通、通信的方便程度;③居民的购买力水平和消费习惯。写字楼物业区位的优劣，则主要取决于：①与其他商业设施接近的程度;②周围土地利用情况和环境;③易接近性(交通方式可选择性、停车位数量)。

　　(三)邻里分析

　　一般认为，在人口密集的大城市范围内，邻里可由周围的几个街区或相互交叉的主要街道的邻近地区组成。邻里的边界线往往是地理的或人为的分割物，如街道、河流、湖泊、公园等。邻里亦可称为同质区域。邻里分析，就是对目标物业所处的邻里范围加以研究，摸清周围的物业为什么能把人流和商业机会吸引到它那里去。不管目标物业有什么特点，周围的相邻物业都会对其创新能力造成不同程度的限制。邻里分析的内容有：搜集邻里范围内的人口状况及其发展趋势信息;评估邻里的经济状况和消费水平，确定邻里物业的平均租金水平，并以此作为估算目标物业租金潜力的依据;考察邻里物业的实体状况，包括邻里物业的维修水平及物业用途，有无新的物业发展项目，是否会出现新的竞争对手等。

　　(四)物业现状分析

　　物业现状分析就是对整个物业的物理状况及运行状况进行检查，分析物业运行预算，研究物业当前的管理策略和工作程序状况，这是实际估计物业租赁价值的第一步。分析现状物业之前，应对一个物业的结构、外观、设备等状况进行各项检查，详细查清下列有关的项目并仔细地记录其结果：

　　1.建筑物内有多少套或多少平方米可出租房屋。如果是住宅，每套房屋的面积有多大、居室数目有多少。

　　2.物业令人满意程度(外观印象、建成年代、建筑形式、平面布局、通道、公共空间、租户的特征)如何。

　　3.可出租物业的吸引力(平面布局、方位、视野、设备、附属设施、总体的现代化程度)如何。

　　4.建筑物的实体(屋顶、墙体、楼板、门窗、楼梯、电梯)状况如何。维修得怎样。维修是否及时。废弃的部分能修好吗。功能上有不当的地方能否纠正。有无需要请结构工程师来进行安全鉴定的问题。

　　5.建筑物的室内装饰、公共空间、卫生设备、供暖设施、供电系统等的状况如何。

　　6.提供有什么样的休闲、娱乐场所及设施。它们的实体及外观状况如何。

　　7.土地与建筑物的关系(如停车场、分区规划)如何。建筑物及土地可否使用的更为合理有效。

　　8.建筑物的现行管理标准是什么。在租户选择、购买控制、租金收缴、维修及管理等方面的现行政策和程序如何。

　　9.当前的出租率、租金水平及租户构成如何。

　　10.当前物业管理师的情况如何。每个人的工作态度、能力、学习及目标怎样。

　　(五)业主目标

　　明确业主目标，是制定物业管理计划的前提。一旦物业管理企业接受了委托，就要在物业管理目标上与业主达成共识，并要尽自己的最大可能来维护业主的利益。有时业主除了最大限度地获取利润以外，没有具体的目标。物业管理师就要通过调查、分析有关投资信息，来确定较为具体的目标。此外，业主授予物业管理企业的权力范围也有很大差别，有些业主只对重大决策问题发表意见，但也有些业主可能希望对有关细节问题亦予过问。物业管理师常常需要就业主提出的相互矛盾的目标作解释工作，例如有业主同时提出了最小维护费用和最大增值两个不相容的目标。

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