物业管理师《物业经营管理》:市场法、成本法和收益法

特别推荐：2014物业管理师《物业经营管理》第四章知识点汇总

　　市场法、成本法和收益法的用途、适用对象和操作步骤 物业估价是为了特定的目的，对特定的物业(或物业权益)在特定的时点的客观合理价格或价值进行测算和判定。物业估价有三大基本方法，即市场法、成本法、收益法。

　　(一)市场(比较)法的用途、适用对象和操作步骤

　　1.用途

　　将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格作适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值。

　　2.适用对象

　　市场法适用于在同一供求范围内、在估价时点的近期，存在着较多类似物业的交易性的物业，如物业开发用地、普通住宅、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。

　　对很少发生交易的物业，如特殊厂房、学校、纪念馆、教堂等，则难以采用市场法估价。另外，在市场发育不够或者类似物业交易实例较少的地区，难以采用市场法估价。

　　3.操作步骤

　　①搜集交易实例;

　　②选取可比实例;

　　③对可比实例成交价格进行处理;

　　④求取比准价格。

　　(二)成本法的用途、适用对象和操作步骤

　　1.用途

　　以估价对象在估价时点的重新购建价格减去折旧，求取估价对象客观合理价格或价值。

　　(成本法中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是价格。)

　　2.适用对象

　　新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的物业，都可采用成本法估价。

　　成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业的估价。

　　在物业保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中，一般也是采用成本法估价。

　　3.操作步骤

　　①搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润等资料;

　　②测算重新购建价格;

　　③测算折旧;

　　④求取积算价格。

　　(三)收益(还原)法的用途、适用对象和操作步骤

　　1.用途

　　通过预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为估价时点的价值，以求取估价对象客观合理价格或价值。

　　收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定物业当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。

　　2.适用对象 有收益或有潜在收益的物业。估价对象目前为自用或空闲的住宅，可将该住宅设想为出租的情况下，来运用收益法估价。

　　对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性物业的估价，收益法大多不适用。

　　3.操作步骤

　　①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料;

　　②预测估价对象的未来收益;

　　③求取报酬率或资本化率、收益乘数;

　　④选用适宜的收益法公式求取收益价格。