短信预约提醒成功
特别推荐：2014物业管理师《物业经营管理》第四章知识点汇总
影响物业价格的因素多而复杂，通常将它归纳如下：
(一)建筑物本身的基本条件建筑物本身的基本条件直接影响着房屋的建筑成本及使用情况;直接影响其效用的发挥，它是评估房地产价格的基本考虑的因素。
1?房屋的面积、结构和装修房屋的面积、结构和装修标准不同，其成本就不同，建筑面积、楼地板总面积、建筑高度不同，其建造成本有差异，其价格就有差异。
2?建筑物的设计及设备建筑物的设计与设备对建筑物的价格有重大影响。房屋设备系指室内水电、卫生、冷暖气等各种配套设备安装费占工程总造价的15%到20%。
房屋的附属设施，如围墙与绿化，对物业估价有一定的影响。
3?施工费用和质量施工费用是建设时所支付的土木工程费及其他费用它是构成建筑物价格的重大要素。施工质量会影响建筑物的使用年限与维修费用，在进行房屋估价时必须加以考虑。
4?建筑物与其环境配合状况周围的环境应与建筑物相适应，当环境不好，使建筑物不能处于最有效的使用状态，价格就会降低。
5?建筑物完损程度房屋完损等级是按结构、装修、设备三个组成部份的各个项目的完好或损坏程度来划分。它是用来检查房屋维修保养情况的一个标准。是决定房屋实际折旧额的重要因素。完好等级越高，物业的价格接近重置价值。
6?房屋折旧率房屋折旧率是房屋在使用过程中以年份计算的损耗，与原房屋的耐用年限之比，房屋建成交付使用后，随着时间的推移会产生损耗，房屋的使用时间越长，折旧越大，其折余价值越小。
7?位置各种经济活动和生活活动对物业住置有不同要求，位置的优劣直接影响房屋所有者或使用者的经济效益、社会影响和社会满足程度。在一般情况下，接近人们经济活动的核心，要道的通口，行人较多，交通流量较大，有利于商业高度发展的地带，其房产价格必然高昂。商业用房是看繁华程度、临街状态。居住用房是与周围环境状况，安宁程度，交通便利程度有关。工业用房是有利于原料与产品的运输，动力的取得及废料的处理。
8?房屋使用情况房屋作营业用房高于非营业性用房。而不同的经营活动带来的经济效益也不相同，如商业用房比工业用房单位面积上创造的利润要大得多，故其价格亦高。
(二)自然条件因素自然条件因素一般指下列几种情况：
1?地理位置地理位置的差异是级差地租形成的决定因素。房地产坐落的位置不同，价格有较大差异。位置有自然地理位置与社会经济位置之别。社会经济位置随着交通及建设而改变，当其位置由劣变为优时，则价格会上升，相反则价格会下跌。
2?地质条件地质条件的优劣，直接关系到地面建筑和地下设施的种类，影响到建造成本和建造的难度。现代城市建设正向高层化发展，它对土地的承载力要求较高。因而地质坚实承载力就大，有利于降低成本和建筑物使用。所以地质与地价成正比关系，即地质条件优越，地价就高。
3?地形、地势地形是指同一块土地内的地面起伏状况，地势是本地块与相邻地块的高低关系，特别是邻接道路的高低关系。
因地形平坦，起伏、高低的差异而影响房地产开发建设成本或利用价值。一般说来，土地平坦，地价较高，土地高低不平，地价较低。
4?土地形状与面积地块的形状往往对土地的实际效用有较大影响。形状不规则的土地，由于不利于土地的有效使用，价格较低。在特殊情况下，面积狭小的土地有特高的价格。因这块土地会减低相邻大面积土地的利用价值，于是相邻土地使用者为求其最佳利用，则可能不惜以高价取得。
5?日照日照是否良好以及日照时间的长短与人们生活的舒适及健康状况密切相关，所以它会影响房地产的价格。
6?通风、风力、风向风的情况对房地产价格有影响，在一般情况下，时常闹风灾的地方，房地产的价格就低。风向与房地产价格的关系在城市中比较明显，上风地区房地产价格一般较高，在下风地区房地产价格一般较低。
7?温度、湿度、降水量这三者极端过剩或极端贫乏，都不利于生产与生活，降水量与地势因素结合起来，对房地产的价格影响更明显。地势虽然低洼，若降水量不大，则对房地产价格影响不大，反之，地势对房地产价格的影响就大。
8?天然周期性灾害天然周期性灾害的地带，土地利用价值极低，甚至不能利用。但若建设了抵制灾害的措施，不再受周期性灾害的影响，其价格会逐步上涨。
9?自然景观自然景观是指房地产周围的物理状态对房地产价格有影响的因素如下：
1)噪声工厂、汽车、人群都可能造成噪声。噪声大的地方，房地产价格较低。
2)空气污染房地产所处的地区有无难闻的气味，有害物质及粉尘等，对房地产的价格影响很大。
3)水污染河流、沟渠、地下水、江湖、海洋等污染情况，对邻近的房地产价格有较大影响。
4)视觉房地产周围的物件是否杂乱，如电杆、广告牌、标示牌等树立状态和设计美观，建筑物之间协调，公园、绿化的景观，对房地产价格有影响。
5)清洁环境清洁卫生情况，对物业价格亦有影响。