物业管理师:市场调节价、政府指导价和政府定价

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　　市场调节价、政府指导价和政府定价

　　市场调节价、政府指导价和政府定价，是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。《中华人民共和国价格法》(1997年12月29日中华人民共和国主席令第92号公布)第3条规定：“国家实行并逐步完善宏观经济调控下主要由市场形成价格的机制。价格的制定应当符合价值规律，大多数商品和服务价格实行市场调节价，极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价。”在房地产价格方面，例如《城市房地产开发经营管理条例》(1998年7月20日国务院令第248号发布)第30条规定：“房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定;但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。”可见，从政府对价格管制或干预的程度来划分，可将房地产价格分为市场调节价、政府指导价和政府定价。

　　市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。如在城镇住房制度改革中，出售公有住房的标准价、成本价就属于政府定价。

　　政府对价格的干预，还有最高限价和最低限价。最高限价是试图规定一个对物业可以收取的最高价格;最低限价又称最低保护价，是试图规定一个对物业可以收取的最低价格。政府对价格的干预还有规定成本构成或利润率等，如规定新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。其中，经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿安置费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)、管理费、贷款利息和税金七项因素，利润控制在3%以下。