物业管理师:评估价、保留价、起拍价、应价和成交价

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　　评估价、保留价、起拍价、应价和成交价

　　评估价、保留价、起拍价、应价和成交价，是在物业拍卖活动中出现的一组价格。物业拍卖是以公开竞价的形式，将物业转让给最高应价者的买卖方式。

　　(一)评估价

　　评估价是对拟拍卖的物业的公开市场价值进行测算和判定的结果。

　　(二)保留价

　　保留价又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。拍卖分为无保留价拍卖和有保留价拍卖。拍卖标的无保留价的，拍卖师应在拍卖前予以说明。拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。有保留价拍卖通常是在拍卖之前对拍卖标的进行估价，然后参照评估价确定一个合理的保留价。例如，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(2004年10月26日法释 [2004]16号)第8条规定：“拍卖保留价由人民法院参照评估价确定;未作评估的，参照市价确定……人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80%;如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。”

　　(三)起拍价

　　起拍价又称开叫价格、起叫价，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。拍卖有增价拍卖和减价拍卖。增价拍卖是先对拍卖标的确定一个最低起拍价，然后由低往高叫价，直到最后由出价最高者获得。减价拍卖是由拍卖师先喊出拍卖标的的最高起拍价，然后逐次喊出逐步降低的价格，直至有竞买人表示接受而成交。增价拍卖是一种常见的叫价方式。在增价拍卖中，起拍价通常低于保留价，也可以等于保留价。

　　(四)应价

　　应价是竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞买人自己报出的购买价格。

　　(五)成交价

　　成交价是经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人的最高应价。在有保留价拍卖中，最高应价不一定成为成交价，只有在最高应价高于或等于保留价的情况下，最高应价才成为成交价。