2013年土地估价案例与报告计算题第二套8

点击进入：2013年土地估价案例与报告计算题第二套汇总

　　(三)公式与计算步骤

　　1.本题应用的主要计算公式

　　(1)成本逼近法基本公式：

　　土地价格=(土地取得费及相关税费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益)×年期修正系数

　　(2)市场比较法基本公式：

　　比准价格=比较案例宗地价格×交易情况修正×区域因素修正×个别因素修正

　　(3)收益还原法涉及的基本公式：

　　1)求取C宗地50年期土地使用权价格公式：

　　P=a/r×[1-1/(1+r)n]

　　式中：P为土地价格;a为土地净收益;r为土地还原率;n为土地使用年期。

　　2)求取宗地A市场年租金公式：

　　a=P×r/[1-1/(1+r)n]

　　式中：a为土地年租金(不含各项费用);P为宗地A价格;r为土地还原率;n为土地使用年期。

　　3)求取宗地A承租土地使用权价格公式：

　　P=PR/r×[1-1/(1+r)n]

　　式中：P为承租土地使用权价格;PR为土地盈余租金;r为承租土地使用权还原率;n为收益年期。

　　2.计算步骤题解一：

　　(1)确定评估思路

　　1)明确地价定义。为五通一平条件下、50年期、工业用地、于2002年9月1日的土地使用权价格。

　　2)确定评估思路。先选用成本逼近法和收益还原法分别测算宗地B、C土地使用权价格;然后选用市场比较法评估宗地A价格。

　　利用收益法测算宗地A的市场租金。

　　利用收益还原法测算宗地A的承租土地使用权价格。

　　(2)测算B、C、D的实例价格

　　1)B宗地价格。利用成本逼近法测算地价：

　　土地取得费=[3000000÷(45÷15×10000)]×(1+20%)=120(元/平方米)

　　土地开发费=[5400000÷(45÷15×10000)] ×(1+30%)=234(元/平方米)

　　贷款利息=120×[(1+1.5%)4―1]+234×1/4×[(1十1.5%)3.5―1]

　　+234×1/4×[(1+1.5%)2.5―1]+234×1/4×[(1+1.5%)1.5―1]

　　+234×1/4×[(1+1.5%)0.5―1]

　　=7.36+3.13+2.22+1.32+0.44

　　=14.47(元/平方米)

　　开发利润：(120+234) ×10%=35.40(元/平方米)

　　土地增值收益：(120+234+14.47+35.40) ×20%=80.77(元/平方米)

　　无限年期地价二120+234+14.47+35.40+80.77=484.64(元/平方米)

　　50年期地价=484.64×[1-1/(1+6%)50]=458.33(元/平方米)

　　2)C宗地价格利用收益还原法测算地价：

　　50年期地价=550000/25000×6%[1―1/(1+6%)50]=346.76(元/平方米)

编辑推荐：2013年土地估价师考试VIP套餐

         2012土地估价师考试真题及答案专题

          土地估价师历年真题汇总