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二、报告判读题
(一)
1.关于土地估价目的叙述不正确。理由：(1)一项估价只能有一个目的。
(2)土地抵押登记中的申报价值必须是以抵押为目的的估价结果为依据。
2.认为股权转让是股东内部的事情，不需要对土地资产进行评估的观点不正确。理由：
(1)股权转让必须进行资产核定，需要土地评估。
(2)随着时间的变化，土地可能发生增值或贬值，需要重新评估。
3.土地估价依据一般包括：①法律法规方面。②估价技术方面。③估价对象权属方面。④估价委托要求方面(目的、范围等);⑤现场勘察情况。
缺少：估价对象权属方面。
4.B
5.C
6.不违反规定。理由：
(1)土地登记时申报地价为自行报价，申报者单方负责，不一定需要专门评估，可以根据有关评估报告确定。
(2)土地登记时，地价申报不需要估价报告，采用估价报告的结果没有对原估价行为形成法律侵权。
(二)本报告存在的问题主要有：
1.评估原则太杂，思路不清，如评估时全面考虑地价增减各项因素等。
2.未界定土地开发程度。
3.未注明估价人员是否具备土地估价师资格，无土地估价师签名和相应的证书号。
4.落款处未注明土地估价机构名称，也未加盖公章。
5.土地登记情况不清，地籍图号、登记号等都没有。
6.委托宗地的产权性质不清，目前的土地使用者、土地使用权通过何种形式取得(不是出让方式取得的土地，企业不能作价入股，而评估中未注明)、他项权利未作说明。
7.影响地价的一般因素没说明。
8.影响地价的区域因素基本没说明。
9.影响地价的个别因素没说明。
10.评估用语非常不规范，多处同一内容的东西有不同的表述。
11.宗地分摊面积不合理，也没讲清楚如何分摊。
12.土地残余法中的错误：
(1)租金的推求过程未加说明，表述不全面，与表中的结果也不对应。
(2)各层建筑面积数据混乱，各层面积前后表述不一，如第四层两表中分别为1940m2，与970m2等。
(3)租金标准前后不一，如两表中地下层租金分别为1000元/m2与1100元/m2。
(4)第六层为公司自用房，应视为收益面积，不应扣除。
(5)宗地计算年纯收益时，不应扣所得税，所得税不是按项目扣，可扣房产税等。
(6)还原利率及收益增长率的确定均无依据。
(7)物业总价值计算公式与结果不符，计算有误。
(8)土地残余法中，设备装修的折旧不可能与建筑物折旧时间一致。
(9)重置价格确定中，计算利息期不清楚。
(10)同一建筑有两个建造年代，在委估宗地现状描述中说明是2003年建成，计算建筑现值时又说该建筑建成于1999年，已使用7年，前后矛盾。
(11)计算房地产收益和建筑物价值时的建筑面积前后不一致，相互矛盾。
13.比较法中的错误：
(1)修正因素中没有说明容积率的修正问题，而B案例不可能建成8层。
(2)比较法中，区域因素、个别因素的归类不清楚。
(3)修正过程不清，不知从何而来，年期修正错误。
14.基准地价修正法中的错误：查阅的地价与表不对应，区域因素、个别因素的修正与比较
法的因素修正不对应或没有联系。
15.估价结果无大写。
16.缺土地使用证、机构资格证等附件。
(三)土地估价技术报告错误之处：
1.估价目的中对土地权利说明不明确。
2.无估价对象描述。
3.估价定义中用途、基础设施、年期、权利未说明。
4.估价期日非具体时点(无“日”)。
5.估价结果中无大写、无汇率，币种不统一。
6.无土地估价结果一览表。
7.“需要特殊说明事项”中未对估价的假设条件(价格)进行说明。
8.说明事项中，未办理出让手续就人股。
9.报告有效期应为半年。
10.非土地估价师。
11.出具报告的时间离估价基期过长。
12.无四至说明。
13.无土地登记状况说明(地号、图号、证号等)。
14.土地级别与土地等混同。
15.他项权利无说明。
16.征地审批机关应为当地政府，而非土地部门。
17.一般因素描述不全(需进一步说明)。
18.区域因素分析错为环境因素分析。
19.个别因素描述不全(需进一步说明)。
20.估价方法应用错误(需进一步说明)。
21.因素修正表案例8错，应为23.47。
22.土地开发费无依据，不是客观费用。
23.计息期错，应为l年。
24.未计算土地税费、土地增值收益。
25.未作年期修正。
26.收益还原法中，收益不是客观收益。
27.未扣除房屋收益。
28.还原率无依据。
29.两种估价结果相差过大，不能用算术平均值。
30.土地征收日期与竣工日期矛盾。
31.房屋折旧计算错误(年限错误，不应扣残值)。
32.附件中缺土地使用权证书(图、证)。
33.附件中缺资质证书、估价师资格证书。
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