2013年土地估价案例与报告计算题5

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　　题解二：

　　(1)(2)与题解一相同，第三步计算宗地A价格时，先对各案例进行开发程度调整，再进行交易情况及区域因素、个别因素修正，步骤如下：

　　(3)利用市场比较法测算宗地A的价格

　　1)测算B宗地的修正价格

　　B宗地修正到五通一平状况下的价格

　　458.33-100=358.33(元/平方米)

　　交易案×交易情×区域因×个别因=比准

　　例价格 况修正 素修正 素修正 价格

　　358.33×100/96×100/98×100/105=362.74(元/平方米)

　　2)测算C宗地的修正价格

　　C宗地修正到五通一平状况下的价格

　　346.76+60=406.76(元/平方米)

　　交易案×交易情×区域因×个别因=比准

　　例价格 况修正 素修正 素修正 价格

　　406.76×100/96×100/98×100/105=391.30(元/平方米)

　　3)测算D宗地在七通一平状况下的修正价格

　　D宗地修正到五通一平状况下的价格

　　445.21-100=345.21(元/平方米)

　　交易案×交易情×区域因×个别因=比准

　　例价格 况修正 素修正 素修正 价格

　　345.21×100/96×100/98×100/105=383.07(元/平方米)

　　4)计算A宗地的单位价格

　　应用算术平均法估算A宗地在2002年9月1日、50年期、五通一平开发程度的土地使用权价格

　　(362.74+391.30+383.07)÷3=379.04(元/平方米)

　　5)计算A宗地的总价

　　A宗地的总价格：379.04×30000=1137.12(万元)

　　(4)计算A宗地的市场租金题目未明确租赁费用问题，在此假定年净租金即为市场年租金。

　　379.04×6%/[1-1/(1+6%)50]=24.05(元/平方米)

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