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某企业拥有A宗地的划拨土地使用权，并于2002年9月1日与当地政府签订了该宗地的国有土地租赁协议，租期20年，实际支付的年租金为10元/平方米。A宗地土地面积为30000平方米，用途为工业，现已达到五通一平的开发程度。
经调查，A宗地周边有三宗条件相似的工业用地，具体情况如下：
(1)B宗地：占地45亩，于1998年9月1日通过征地方式取得，当时根据所在区域的市场行情，共支付了300万元征地及其相关税费，经开发建设，现已达到七通一平的开发程度，共花费土地开发费540万元。据调查，从1998年9月1日到2002年9月1日期间，征地费用和达到七通一平的土地开发费用分别上涨了20%和30%。
(2)C宗地：占地25000平方米，于1998年9月1日通过出让方式取得。宗地已达到三通一平的开发程度。按照2002年9月的市场行情，该宗地若出租经营，每年土地净收益可达55万元。
(3)D宗地：占地3.5公顷，于2002年9月以国家作价人股方式取得，40年期、“七通一平”条件下作价425元/平方米。
宗地 交易情况 区域因素 个别因素
B宗地 ―4% ―2% 5%
C宗地 0 5% ―1%
D宗地 2% ―7% 一5%
? 表中数值表示B、C、D各宗地与A宗地的比较，负值表示案例宗地比A宗地的对应条件差，正值表示案例宗地的条件优于A宗地。
根据当地2002年9月的土地市场状况，从征地到完成七通一平的土地开发需要1年的时间，土地开发费分季度投入，每季度投资额相等，在季内均匀投入;设定土地开发资金的贷款季利率为1.5%，需按季度按复利计算利息;土地开发的投资回报率为10%;土地增值收益率为20%;土地还原率取6%。
相对A宗地而言，其50年土地使用权价格因开发程度不同而有差异：达到七通一平时地价比五通一平高100元/平方米，达到五通一平时地价比三通一平高60元/平方米。
根据以上条件，试回答以下问题：
(1)以B、C、D作为比较案例，利用市场比较法测算宗地A于2002年9月1日的土地价格;
(2)测算宗地A于2002年9月1日的市场年租金;
(3)测算宗地A于2002年9月1日的承租土地使用权价格。
综合计算题
该题型主要考察应试者对几种主要估价方法的综合运用能力，每道小题的解答通常贯穿一种主要方法，但方法中所需某些条件未直接给出，需借助其他方法计算得到。如以剩余法为主线，其中预期开发价值需借助市场比较法或收益还原法求得;再如以收益还原法为主线，房屋现值需借助重置成本法得到;或以市场比较法为主线，其各比较案例地价需借助其他方法(如成本逼近法、收益还原法等)得到。
解答该类题目，首先要看清题目要求和已知条件，然后再考虑应以哪种方法为主，还有哪些条件不能满足，需借助什么方法求得。通常题目中会给出许多条件，其中部分属于干扰性条件，解题时不能采用，如实际租金、实际建安造价、实际土地取得费、实际出让地价等。应试者一定要注意甄别，除非实际情况与估价时点时的客观标准一致，或是评估带租约的房地产，否则，无论收益还是成本费用，均应采用客观标准，而不能用实际值。
但同时也要注意，根据题目叙述的情况分析，若实际支付费用或获取收益情况符合估价时点时的市场客观标准，直接采用实际值也未尝不可，这就要求应试者仔细阅读试题所给条件，以便做出正确判断。
1.明确题目要求
(1)对计算结果的要求。本题要求得到三种评估结果，即宗地A的市场价格、市场年租金和承租土地使用权价格，其中求取宗地A的市场价格是最基本的问题，其他两种评估值均可在此基础上进一步测算得到。
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