2013年土地估价师估价实务基础练习题6

　　情景分析题

　　(一)某工业集团拟将其下属的A 企业进行股份制改造,A企业占用的国有划拨土地使用权共1000000┫，所在区域的工业用地基准价为350元/┫。根据股改要求，土地将采用国家作价入股方式进行处置，由于受总体股本额限制，该集团要求投入的土地资产不超过亿元。根据以上资料，回答51～55小题的问题。

　　51.要使总估价额不超过亿元，可使用的方法有(　　)。

　　A.缩小入股土地的面积

　　B.缩短入股土地的年期

　　C.降低土地的单价

　　D.限制入股土地的权利

　　52.基准地价系数修正法评估的宗地价格是(　　)。

　　A.比准价格

　　B.剩余价格

　　C.交易底价

　　D.成本累加价格

　　53.基准地价系数修正法评估宗地地价的最基本条件包括(　　)。

　　A.土地上有建筑物

　　B.有基准地价

　　C.已有宗地价格修正系数表

　　D.具有足够数量的标准宗地地价样本

　　54.基准地价评估时的土地用途以(　　)用途为主。

　　A.现实

　　B.住宅

　　C.商业

　　D.规划

　　55.地价管理的主要作用在于(　　)。

　　A.防止地价暴涨和土地投机

　　B.促进土地合理利用，防止国有土地收益流失

　　C.规范交易行为，健全地产市场

　　D.规范估价方法，提高地价水平

　　(二)企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设4万┫综合大楼和2万┫公寓，预计2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。

　　经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元/┫，公寓售价为4500元/┫，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元/┫，公寓为1800元/┫，在建筑期间，建筑费及专业费第一年投入40%，第二年投入60%，银行贷款年利率为5.5%，开发利润为总售价的15%，销售税率为售价的5.5%。根据以上资料，回答56～60小题的问题。

　　56.该宗地在规划条件下的总地价为(　　)万元。

　　A.12253.59

　　B.13460.85

　　C.11538.69

　　D.12760.47

　　57.经甲乙双方协商，房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90%给甲作为地价的补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费，试问甲除可得到14000┫综合楼外，还可分得(　　)┫的公寓。

　　A.13657.40

　　B.12360

　　C 11589.11

　　D.11267.76

　　58.根据评估目的不同，宗地地价可分为(　　)。

　　A.基准地价、标定地价、交易底价等

　　B.成交地价、标定地价、交易底价等

　　C.基准地价、成交地价、标定地价等

　　D.标定地价、出让底价、交易底价等

　　59.宗地地价评估的程序，是以(　　)开始到最后提交估价报告书为止的全过程。

　　A.收集资料

　　B.接受估价委托书

　　C.拟定估价作业计划

　　D.确定估价基本项目

　　60.宗地地价是指具体宗地在某一期日的(　　)价格。

　　A.土地抵押权

　　B.土地使用权

　　C.土地租赁权

　　D.土地所有权

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