《物业经营管理》第二章:风险对房地产投资决策的影响

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　　风险对房地产投资决策的影响

　　风险和收益就像人和人的影子，形影不离。由于投资收益是对投资者所承担投资风险的回报，因此正常情况下投资收益与投资风险是相匹配的。风险对房地产投资决策的影响，主要体现在如下几个方面：

　　1.根据项目风险大小确定相应的投资收益水平

　　由于投资者的投资决策主要取决于对未来投资收益的预期或期望，所以不论投资的风险是高还是低，只要同样的投资产生的期望收益相同，那么无论选择何种投资方向或途径都是合理的，只是对于不同的投资者，由于其对待风险的态度不同而采取不同的投资策略。

　　举个简单的例子，经济适用住房开发项目，有着稳定的市场需求甚至是政府回购，政府在核定经济适用住房销售价格时，保证开发商3%的成本利润率，加之存在土地无偿划拨、开发税费减半、可优先获得开发建设贷款、可提前预售等有利因素，开发商的权益投资收益率可达到15%以上，而且这种投资的成功率几乎是 100%，除通货膨胀因素外没有其他风险。但如果是开发高档娱乐项目，由于其几乎受到所有风险因素的影响，其成功的可能性(即风险率)可能只有50%，因此，该开发商要想与投资经济适用住房的开发商获得同样的预期收益，他所要求的年投资收益率必须达到30%(30%×50%=15%)。对于开发商来说，后面一种投资机会可能会得到30%的投资收益，但也有可能连10%也得不到，因为其投资有较大的风险;而对于前者来说，他可以保证得到15%的投资收益，但其几乎放弃了得到30%投资收益的可能性。

　　2.根据风险管理的能力选择投资方向

　　虽然风险客观存在，但与项目相关的个别风险，对于不同的开发商，其控制和管理此类风险的能力是有很大差异的。风险水平高的房地产市场和房地产开发项目，对于管理水平和专业化程度高的开发企业来说，其风险水平就没有那么高。

　　目前中国房地产市场上出现了跨区域开发的发展趋势，因为房地产市场起步较晚的城市存在着较多的盈利机会，但异地开发所带来的风险，并非所有房地产开发商都能够承担。高档精装修住宅，其利润率远远高于普通住宅，但由于存在许多潜在的风险，因此只有少量有专业管理能力的开发商敢于涉足。不同类型房地产开发项目的特点也有很大差异，万科专注于住宅尤其是城郊结合部地区住宅的开发，并非万科不愿意去获取写字楼开发的利益，只是在写字楼市场上万科不具备高于其竞争对手的能力。因此，房地产开发企业要向专业化发展，房地产市场上几乎不存在万能的开发商。

　　3.根据风险周期变化特点把握投资时机

　　风险尤其是系统性的市场风险的变化是有规律的，这种规律就是房地产市场景气循环或周期波动规律。根据不同市场区域、不同物业类型的市场风险状态及其发展变化规律，就可以判断不同房地产子市场在周期波动中所处的阶段。又由于房地产开发是为了满足预期未来的市场需求而非当前需求，这就为开发商适时选择进入和推出市场的时机提供了条件。

　　应该指出的是，利用房地产市场的周期规律进行反周期操作，即低潮时买土地、高潮时卖产品，是许多开发商希望达到的境界。然而，能真正做到反周期操作的开发商，还只是少数。因为反周期操作是有条件的，它要求开发商在市场不景气时，仍然保持较强的开发投资能力。