房屋及设施设备管理概述

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　　一、房屋及设施设备的种类和组成部分

　　(一)房屋的种类和基本组成部分

　　1.房屋种类的划分

　　(1)按房屋的建筑结构类型和材料可分为：砖木结构、混合结构、钢筋混凝土结构和其他结构;

　　(2)按房屋承重受力方式可分为：墙承重结构、构架式承重结构、筒体结构或框架简体结构承重和大空间结构承重;

　　(3)按房屋的层次和高度可分为：低层建筑、多层建筑和高层建筑;

　　(4)按房屋的用途可分为：居住用途、商业用途、工业用途和其他用途。

　　2.房屋的基本组成部分

　　(1)结构部分――基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等;

　　(2)装修部分――门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等;

　　(3)设施设备部分――水卫、电气、暖通、特殊设备(如消防、避雷、电梯)等项目。

　　(二)设施设备的种类和组成

　　各类物业常见设施设备的种类和组成见表7-1。

　　另外，在物业管理中还可能涉及一些其他的设施设备，如游泳池水处理系统、中水系统、直饮水系统、立体车库系统等。

　　二、房屋及设施设备管理的基本要求

　　(一)基本要求

　　(1)做好房屋及设施设备的维护保养工作，充分发挥设施设备功能，有效延长设施设备的使用寿命，并自始至终把安全管理工作放在最重要的位置上。

　　(2)开展技术更新与改造，降低能源消耗，改善房屋及设施设备状态。

　　(二)评价参考主要指标

　　房屋及设施设备评价参考的主要指标包括房屋完好率、危房率和设施设备完好率。

　　注：在计算房屋完好率和危房率之前，必须先进行房屋完好等级评定，分别得出完好房屋建筑面积、基本完好房屋建筑面积和危房建筑面积，然后按上述公式进行计算。

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　　根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好及损坏程度，房屋的完损等级分为以下5类;

　　完好房。指房屋的结构构件完好，安全可靠，屋面或板缝不漏水，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常或虽个别分项有轻微损坏，但不影响居住安全和正常使用，一般经过小修就能修复好的房屋。

　　基本完好房。指房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修即可恢复使用功能的房屋。

　　一般损坏房。指房屋结构一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备管道不够通畅，水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件的房屋。

　　严重损坏房。指房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，个别构件已处于危险状态，屋面严重渗漏，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏，需要进行大修或翻修、改建的房屋。

　　危险房。指房屋承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可能，不能确保住用安全的房屋。

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　　三、房屋及设施设备管理的内容与方法

　　(一)使用管理

　　房屋及设施设备的使用管理，一方面要通过物业使用说明书、业主公约及物业管理单位展开的其他宣传沟通工作，使业主和物业使用人在充分了解房屋及设施设备使用方法的基础上，正确使用房屋及设施设备。另一方面，物业管理单位应认真做好房屋及设施设备的维修保养、巡视检查工作，确保房屋及设施设备的稳定、可靠、安全使用和运行，降低维护费用，延长房屋和设施设备的物理寿命。

　　(二)维修保养

　　维修保养的主要内容包括：对房屋和设施设备进行的定期检查、维护、清洁及润滑;损耗或故障时的维修;必要情况下(如较为复杂的设备和系统)的专业测试;无法修理或无修理价值时的更新以及材料、结构和设计方面的改善等。

　　(三)安全管理

　　(1)通过安全教育使员工和业主、物业使用人树立安全意识，了解安全防护知识和安全管理规定。

　　(2)建立健全各类安全管理制度并严格遵守。

　　(3)提供必要的安全和防护装置装备。

　　(四)技术档案资料管理

　　房屋及设施设备相关技术资料在归档前，物业管理单位的相关部门和人员要加强管理，妥善保管，避免遗失，确保物业管理档案资料的完整性。

　　(五)采购和零备件管理

　　一是加强计划采购，尽可能减少零星采购，建立符合实际情况的库存备件名录和最低库存量;二是对不设库存的零部件，建立起畅通的采购和供应渠道;三是严把采购质量关;四是妥善保管设备供应商或安装单位采购文件，建立有效的备品备件合格供货商名录和相关资料。

　　(六)工量具和维修用设备的管理

　　工量具和维修用设备的管理应该责任到人，建立健全使用、保养制度，定期进行校验，以保证其使用性能。对于多人共用或价值较高的工量具或仪器仪表，应指定责任人，固定保管地点，强化领用归还手续。对于普通的工量具和维修用设备，则要求使用人和保管人会使用、会维护、会修理。

　　(七)外包管理

　　外包主要有两方面的内容：一是将某类设施设备的管理全部外包给专业公司，包括运行操作、维护保养和修理等项工作，如电梯、中央空调等;二是将某类维修(通常是大中修)、改造、更新工程进行外包。

　　(八)技术支持

　　技术支持是对个别具体问题寻求外界的帮助，如故障诊断、维修方案等，多数情况下以聘请技术老师担任顾问的方式进行。技术支持是降低管理成本、提高管理效率和服务质量，培养专业技术人才的有效方法。

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