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一、物业经营管理计划的概念$lesson$
(一)规划与计划
规划是指制定计划并将其书以文字、绘成图表、示以形象的过程，规划的成果称为计划。计划是工作或行动前预先拟定的具体内容、目的、方针、办法、标准、步骤、程序和过程等。
物业经营管理计划，是物业管理规划一系列子过程的结果，是物业管理师思想的具体化，体现了他们准备做什么，什么时候做，由谁去做以及如何做，即对未来行动方案的一种说明。
物业管理规划，是构思前景、预测未来、确定欲达到的目的和取得的成果，估计可能会遇到的问题，并提出实现目的、解决问题的有效方案、方针、措施、手段、行动和程序，估算需要投入的资源和花费的时间，考察制约物业管理工作及其绩效的内外环境因素的过程。物业管理规划又是从现实出发的思考、想像和谋划，进而确定、安排达到目的和满足业主要求所必须的各种活动和工作成果。物业管理规划还应考虑如何经济地使用物业管理企业的时间和资源。物业管理规划还是调查、预测、预见、谋划和预言的过程。
制定物业管理计划的基本原则是：第一，物业管理师必须参加和主持;第二，发挥物业管理人员的集体智慧，鼓励大家参与;第三，实际参与物业管理工作的人员必须参与该项活动和工作计划的制定。
(二)计划的用途
物业经营管理计划，是用来指导、组织、实施、协调和控制物业经营管理过程的文件，也是处理物业经营管理过程中若干不确定性因素的工具，还是避免浪费、提高工作效率和经济效益的手段。没有物业经营管理计划，物业管理师就像失去方向的航船，在汹涌的波涛吹打下飘摇无定，久而久之就会失去信心，导致物业经营管理活动失败。
物业经营管理计划有多种用途，主要现在以下几个方面：(1)指导物业管理的具体行动;(2)书面记载物业管理计划的目标、前提与制约因素;(3)书面记载选择并最终确定物业管理方案的决策过程;(4)帮助利害关系各方之间进行沟通，有助于统一各方面的认识;(5)便于明确物业管理服务的工作内容、范围、时间安排、质量标准、所需费用和风险等重大问题;(6)测量物业管理活动，帮助物业管理企业进行相关的控制，帮助业主考核物业经营管理活动的绩效。
(三)物业管理计划的表现形式
物业管理计划包括年度计划、中短期计划和长期计划。年度计划是一种运行计划，属于战术层次的计划;中短期计划则介于战术层次和策略层次之间，通常以物业管理企业与业主签署的委托管理合同约定的合同有效期周期，通常为3～5年;长期计划则属于策略层次的计划，通常以物业的剩余使用寿命为限。
由于物业的使用寿命一般都在50年以上，而目前物业管理服务合同大都是以3～5年甚至1～2年为周期，这就容易导致物业管理企业的短期行为，从而影响物业业主使物业持续保持市场竞争力以及长期保值增值的目标。物业管理的长期计划不仅仅是针对某一家物业管理企业任内的工作，而且是长期不间断的计划管理。编制物业管理长期计划时，要从资产管理的角度，进行物业全寿命周期的成本费用分析，制定物业资产价值提升和有效利用计划，寻求费用最低、物业经济使用寿命维持时间最长的最理想维修方式。
以新加坡的物业管理为例，政府对住宅小区公共设施保养十分重视，要求物业企业能提供完善而长期的计划，对外墙、走廊、楼梯、屋顶等公共场所的维修年限，对水管、电线、设备的更换年限等都要制定计划，最长的计划甚至考虑到80年以后的地基加固问题。这样，即使更换了物业管理企业或物业管理人员，物业管理计划仍旧不变。因此建立长期管理计划是物业管理服务的保证，是对业主负责的根本。
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