土地估价实务收益还原法备考指南五

　　收益还原法复习

　　1、收益还原法的原理及适用范围

　　只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价

　　2、收益还原法的估价程序与计算方法

　　(1)计算总收益

　　采用客观收益，总收益产生的形式包括土地租金、房地出租的租金以及企业经营收益

　　(2)计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等

　　房地出租的总费用包括年管理费、年维修费、年保险费、年税金和年折旧费。

　　房屋年折旧费采用平均折旧法计算，分两种情况：

　　A.房屋耐用年限〈 土地使用权出让年限，计算公式为

　　B. 房屋耐用年限 〉土地使用权出让年限，需调整房屋可使用年限，并且计算时不考虑残值，计算公式为

　　房屋可使用年限 = 土地出让前房屋已使用年限 + 土地出让年限

　　房屋年纯收益 = 房屋现值 × 建筑物还原率

　　房屋现值 = 房屋重置价 × 房屋成新度 = 房屋重置价 - 房屋总折旧

　　(3)计算土地纯收益

　　房地出租中的土地纯收益求取：

　　土地纯收益 = 总收益-总费用-房屋纯收益 = 房地纯收益?房屋纯收益

　　(4)确定合适的还原率：分综合还原率、建筑物还原率和土地还原率

　　(5)选择公式求算地价

　　最常用的公式是土地使用年限有限且土地年纯收益不变情况下的土地价格计算公式：

　　P――土地价格

　　a――土地纯收益

　　r――土地还原率

　　n――土地收益年限

　　该公式也可用以计算房产价格，或者在已知土地价格时计算土地年纯收益

更多土地估价师信息请关注: 土地估价师频道   土地估价师论坛

?2009年土地估价师考试时间：9月19、20日
?环球网校2009新版土地估价师网络辅导招生简章
?现在报名09年土地估价师老师辅导，可获赠08,07年课程！
?《2008年全国土地估价师资格考试大纲》解读
?09年课程由老师黑敬祥、任浩明、张守锋联合主讲.