土地估价实务实用辅导资料(九)

　　2000年采用收益还原法计算题解析

　　题目：2000年土地估价理论与方法第五大题计算题的第二小题(略)

　　(一)审题

　　1、明确题意，选择估价方法。待估地产有收益，适合采用收益还原法

　　2、明确估价时点，与土地使用权取得时间隔了5年

　　3、明确题目提供的条件，思考如何利用这些条件计算收益和费用

　　4、明确题目要求计算出的价格类型，土地市场价格的单位应为“元/平方米”

　　(二)解题思路

　　第一步：求取房地合一的房地产共同产生的纯收益

　　第二步：计算建筑物部分产生的纯收益

　　第三步：从房地纯收益中扣除建筑物纯收益，得到土地纯收益

　　第四步：计算剩余使用年限下的土地市场价格

　　(三)列出评估过程

　　1、解题思路及计算方法：适宜采用收益还原法

　　2、基本公式

　　(1)房地年纯收益计算公式

　　(2)建筑物年纯收益计算公式

　　(3)土地年纯收益计算公式

　　(4)有限年限土地价格公式

　　3、计算步骤

　　(1)计算房地年总收益(需要逐步列出算式，最好给每步算式加上小标号)

　　①年租金收益=月租金收入×12月

　　②押金年运用收益=押金×押金收益率

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　　③年总收益=年租金收益+押金年运用收益

　　(2)计算房地年总费用

　　年总费用=月平均费用×12月

　　(3)计算房地年纯收益

　　房地年纯收益=年总收益 - 年总费用

　　(4)计算建筑物年纯收益

　　①建筑物现值=重置价格×建筑面积×剩余使用年限/耐用年限

　　②建筑物年纯收益=建筑物现值×建筑物还原率

　　(5)计算土地年纯收益

　　土地年纯收益=房地年纯收益 - 建筑物年纯收益

　　(6)计算土地市场价格

　　(四)难点及常见错误分析

　　1、难点

　　(1)估价时点和土地使用年限的关系

　　(2)土地年纯收益的计算

　　(3)所提供条件的清晰分类

　　2、常见错误分析

　　(1)没有解题思路说明

　　(2)房地总收益、费用、押金运用收益等未按年计算

　　(3)房地总收益中未计算押金运用收益或处理错误

　　(4)建筑物年纯收益计算基数错误

　　(5)未进行年期修正或修正的土地使用年限错误

　　(6)没有计算土地单位面积价格

　　(7)解题思路或计算步骤混乱