土地估价理论与方法各章详解(二十三)

　　2、对照法

　　对照法也称标准法，是指与标准房价要求的条件相对照。主要步骤：

　　(1)确定待估房屋建筑物结构等级

　　(2)对照标准查房价

　　标准房价制定一般以房屋建筑成本为测算依据，注意标准房价制定的主要方法步骤。

　　(3)对基础房价进行调整：房屋新旧程度的修正、房屋朝向采光的修正、楼房层次的修正、共用部位的修正、时间的修正。

　　(4)确定房产评估价格，试算公式为：

　　房屋评估价格=[(标准房价×共用部位修正系数±朝向差价±楼层差价)×折旧率] ×评估总建筑面积

　　3、建筑物残余法

　　通过求出建筑物的纯收益，再根据建筑物的还原利率与折旧率，采用收益还原法计算建筑物的收益价格的方法。

　　估价步骤：

　　(1)计算土地与建筑物总收益

　　(2)计算土地的收益

　　(3)计算建筑物的收益

　　(4)确定还原利率

　　(5)估算建筑物价格

　　建筑物收益价格计算公式：

　　p2 = a2 /( r2 + d ) = ( a- p1r1 )/( r2 + d )

　　4、比较法

　　比较法是将待估建筑物与在较近时期内发生交易的类似建筑物加以比较，修正得出待估建筑物价格的一种估价方法。同市场比较法评估土地的原理基本一致，只是比较的因素、项目不同。

　　计算公式为：

　　建筑物价格=买卖实例单价×评估时建材价格指数/交易时建材价格指数×评估对象交易情况/交易实例交易情况×评估对象的比较因素条件系数/交易实例的比较因素条件系数×建筑面积

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