土地估价理论与方法各章详解(十)

　　(四)单元划分及取样

　　1、土地定级单元的概念

　　2、单元划分的原则

　　3、确定单元界限的原则

　　4、单元大小的要求

　　5、单元的划分方法

　　包括叠加法、主导因素判定法、网格法(固定、动态)、均质地域法

　　6、单元内指标取样

　　常用方法有以点代面、线性内插、面积加权

　　(五)单元总分值计算与土地级别划分

　　1、城镇土地质量变化规律

　　土地质量的变化规律同城镇的复杂程度有关

　　2、土地质量与土地级别

　　3、单元总分值计算

　　采用因素分值加权求和法

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　　4、土地级别划分

　　初步划分土地级别的方法有数轴法、剖面图法、多元统计的聚类――判别法、总分频率曲线统计判断法

　　(六)土地收益测算与级别确定

　　1、土地收益测算的原则

　　(1) 土地收益测算的原则

　　(2) 利用企业利润数据进行土地收益测算

　　(3) 利用宗地地价测算土地级别收益

　　2、土地级别的最后确定

　　采用多因素分值加权求和计算总分确定的是初步的土地级别，还需对土地收益测算进行验证，然后将土地的级别进行修定和归并，最后确定土地级别。

　　(七)考虑规划条件的城镇土地定级处理方法

　　分为规划模拟定级和规划修正定级两种。前者又分为规划模拟综合定级和规划模拟分类定级。都采用多因素综合评价法进行。

　　1、考虑规划条件的城镇土地定级资料调查

　　2、规划模拟定级

　　与针对现状的土地定级的主要区别在于对象不同。

　　3、规划修正定级

　　(1)规划修正定级的基本要求

　　(2)规划因素影响的量化方法

　　点、线状因素的作用分析涉及现状功能分、规划功能分、增加功能分和修正功能分;面状因素的影响涉及现状作用分、规划作用分、增加作用分和修正作用分;

　　(3)规划折扣系数的确定

　　参数涉及规划实现率和贴现系数