土地估价理论与方法各章详解(五)

　　五、土地估价的原则和方法(这部分内容对土地估价实务的出题很重要)

　　1、土地估价概念

　　概念要点：(1)土地估价必须依据土地估价的原理和方法;

　　(2)土地估价必须依据充足的市场土地资料;

　　(3)土地估价必须考虑政府土地政策的影响;

　　(4)土地估价要充分了解评估对象地块的各种权利状况;

　　(5)土地估价所评估出的地价是该地块某一时点的价格。

　　2、土地估价原则(前四个原则最重要)

　　(1)替代原则。市场比较法以其为基础，收益还原法也与其有较深渊源。

　　(2)预期收益原则。剩余法估价及收益还原法估价中土地收益确定。

　　(3)最有效使用原则。最有效使用应当以预测原则和变动原则为基础。

　　(4)报酬递增、递减原则。这一原则与最有效使用原则密切相关。

　　(5)需求与供给原则。土地有其特有的供求规律，竞争主要在需求方面进行，因此，地价不能仅根据均衡法则来决定。此外，还应考虑时间因素，作动态分析。供需原则以预期收益原则、变动原则和竞争原则为基础。

　　(6)竞争和超额利润原则。该原则与供需原则、替代原则、最有效使用原则密切相关，是收益还原法估价的基础之一。

　　(7)贡献原则。可据以通过土地及建筑物等构成因素的贡献来估价，它是收益递增递减原则的应用，也是收益还原法和剩余法估价的基础。

　　(8)变动原则。土地价格形成因素经常处于变动之中。

　　(9)协调原则。在土地估价时，应认真分析土地与周围环境的协调关系。

　　3、土地估价方法

　　(1)基本估价法：由分为收益还原法、市场比较法、剩余法和成本逼近法

　　(2)应用估价法：又称大量估价法，是在应用基本估价方法基础上的大范围分析评估，该类方法的关键在于建立评估标准，多适用于政府管理需要而进行的政策性大量估价。此类方法包括路线价估价法、标准宗地估价法、基准地价系数修正法等。

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