2009年土地估价师《土地估价实务》模拟题五

　　第二题：

　　1、适用公式

　　待沽宗地价格=比较案例宗地价格×交易形式修正×交易期日修正×年期修正×容积率修正×区域因素修正×个别因素修正

　　2、计算步骤

　　(1)选择计算方法：适用市场比较法

　　(2)编制该城市地价指数表

　　日期 2002.1 2002.3 2002.5 2002.9 2002.11 2003.2 2003.5

　　地价指数 100 102.0 104.1 108.3 110.5 113.8 117.3

　　(3)编制容积率修正系数表

　　容积率 1.0 1.4 1.5 1.6 1.8 2.0

　　修正指数 100 120 125 129 137 145

　　(4)交易形式修正系数，题目已给定

　　(5)计算土地使用权年期修正指数

　　70年期修正指数为：100×[1-1/(1+7%)70]=99.1

　　50年期修正指数为：100×[1-1/(1+7%)50]=96.6

　　40年期修正指数为：100×[1-1/(1+7%)40]=93.3

　　(6)确定区域因素和个别因素条件指数

　　项目 A B C D E

　　区域因素条件指数 101 102 101 100 101

　　个别因素条件指数 102 99 101 98 100

　　(7)计算各交易案例地价修正后的价格

　　交易案 交易形 交易期 年期 容积率 区域因 个别因 比准

　　例价格×式修正×日修正 ×修正 × 修正×素修正×素修正= 价格

　　1.0 117.3 96.6 125 100 100

　　A： 500 × ―― × ―― × ――× ――× ―― × ―― =?(元/m2)

　　0.6 102.0 96.6 100 101 102

　　1.0 117.3 96.6 125 100 100

　　B： 600 × ―― × ―― × ――× ――× ―― × ―― =?(元/m2)

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　　0.6 104.1 99.1 129 102 99

　　1.0 117.3 96.6 125 100 100

　　C： 950 × ―― × ―― × ――× ――× ―― × ―― =?(元/m2)

　　0.8 108.3 99.1 137 101 101

　　1.0 117.3 96.6 125 100 100

　　D：1020 × ―― × ―― × ――× ――× ―― × ―― =?(元/m2)

　　0.8 110.5 93.3 120 100 98

　　1.0 117.3 96.6 125 100 100

　　E：1300 × ―― × ―― × ――× ――× ―― × ―― =?(元/m2)

　　1.0 113.8 99.1 145 101 100

　　(8)确定宗地F在2003年5月50年期的单位地价

　　采用算术平均法求取待估宗地单位地价为：

　　(A+B+C+D+E)/5=(元/m2)

　　第三题：

　　1、解题思路

　　先用收益还原法计算房地产总价，再用重置成本法计算房屋现值，最后从房地产总价中扣除房屋现值就得到了土地价格。

　　2、计算公式

　　计算房地产总价的公式：P=a/r ×[1-1/ (1+r)n]

　　计算房屋现值的公式：房屋现值=重置价格-折旧总额

　　3、计算步骤

　　(1)房地年总收益

　　商场年总收益=5.0×4000×75%×(1-5%)×365=520.125(万元)

　　写字楼年总收益=4.0×7500×70%×(1-20%)×365=613.200(万元)

　　房地年总收益=520.125+613.200=1133.325(万元)

　　(2)房地出租年总费用

　　年总管理费=1133.325×5%=56.667(万元)

　　年总维修费=3000×(4000+7500)×8%=276.000(万元)

　　年总税费=30×(4000+7500)=34.500(万元)

　　年保险费=3000×(4000+7500)×0.002=6.900(万元)

　　年折旧费=[3000×(4000+7500)]/48=71.875(万元)

　　年总费用=445.942(万元)