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(二)票例综合分析题
1.某公司于1996年9月31日以出让方式取得一宗国有土地，土地面积25亩，土地用途为工业用地，出让年期50年，该公司与当地土地管理部门签定了《国有土地使用权出让合同》，出让金分三期缴纳，即1996年9月31日、1997年9月31日、1998年9月31日分别缴纳50万元。取得土地使用权后，该公司对该宗工业用地进行了开发，共建造厂房、办公楼等7000m2，并于1997年7月31日正式投入生产。该宗地位于某开发区，南侧紧临道路，随着该区域的日益繁华，2003年9月31日，该公司经市场考察，在宗地的东南角占用了400m2 的土地建造了一座二层楼房，建筑面积500m2，框架结构，开办了一个酒店，年净收益30万元。2004年3月31日，当地土地执法部门对该公司进行了查处，并报经当地人民政府，作出如下处罚决定：罚款15万元，并委托评估机构进行评估，以评估机构的评估结果为底价要求该公司补交差价。已知：该区域类似酒店的年客观净收益28万元;商业用地规划容积率2.0;宗地所处区域的开发程度为通路、通电、通讯、通上水、下水、通热“六通”。请问：
(1)改变土地用途，用地单位应办理哪些手续?
(2)评估机构的评估思路及应设定的地价内涵是什么?
(3)该公司应补交因土地用途改变带来的土地差价的计算方法?
2.某企业拟进行贷款，委托土地评估机构对所涉及的一宗工业用地进行评估，为委托方抵押贷款提供客观、公正的价格依据。
请根据以下给定条件分析并回答下列问题：
(1)抵押价格评估提供的是抵押物在设定抵押权时的正常市场价格，评估过程中应注羞意哪些问题?
(2)若待估宗地为集体土地，进行抵押时应注意的问题。
(3)对该宗地进行评估时，可选择哪两种方法，简述所用方法的基本程序。
(4)若待估宗地为划拨土地，请简述评估的技术路线。
(5)抵押失败后，抵押权人依法对抵押的土地进行拍卖，拍卖评估的特点有哪些，简述技术路线。
3.某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。
(1)作为代理开发商投标的估价人员，应做哪些具体工作?
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(2)可采取哪几种估价方法?
若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2000年8月开始施工，2002年3月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。
1)简述评估技术路线;
2)应搜集审核的资料;
若采用市场比较法
1)在选取可比案例时应考虑哪些因素?
2)确认比准价格有哪几种方法?
4.A贸易公司因资金周转需要，以土地使用权向银行抵押贷款。B土地评估公司受其委托，评估出该宗土地在2002年9月1日的价格为1200万元，银行据此贷款给A公司1000万元。2004年3月1日，因A公司无力偿还贷款，银行申请经法院判决将该土地拍卖，拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上A公司已偿还给银行的部分本金和利息，A公司仍欠银行110万元。为此，银行向法院提起诉讼，要求B评估公司赔偿该110万元损失。而B评估公司认为自己没有责任。请问B评估公司是否有责任，并解释其原因。
5.A公司2004年2月经过与某市政府协商，准备以协议出让方式取得面积为7200m2的某宗工业用地50年期土地使用权。该宗土地处于该市城区工业用地四级地范围内。后一直未办理有关手续。2004年4月，B公司也有意向以相同条件取得该宗土地。于是，该市政府决定对该宗土地以招标拍卖挂牌方式进行出让。经调查，得知该市工业用地共分5级，其一级地基准地价为1680元/m2，二、三级均比上一级别少300元/m2，四、五级地均为上一级地价的75%。请问：
(1)采取协议方式出让土地，最低价如何确定?金额为多少?
(2)采取招标拍卖挂牌出让方式，按照何种程序办理?
6.河北省H市政府某股份制企业拟实施改制，委托省会某估价机构对该公司土地进行了评估，该公司持评估报告及其他相关手续到H市国土资源局办理相关用地手续，国土部门以评估结果无效为由，拒绝为该公司办理用地手续，并指定H市一家评估公司重新进行了评估，试分析国土局认定该评估结果无效的理由可能有哪些?
7.某国有企业，因产品市场环境变化及管理体制落后，现已面临资不抵债，经法院裁定宣告破产，该企业使用土地为国有划拨土地，其国有土地使用证登记用途为工业用地，且存在抵押权，根据破产清算组提供的材料及估价人员实际勘察情况，该宗土地位于市中心繁华地段，破产清算组经与有关部门请示协商后，计划对其土地使用权进行拍卖变现后对企业职工进行安置及债权人债务处理，拟委托评估公司对破产企业的工业用地的土地使用权进行拍卖底价评估，试问评估公司需向破产清算组提供的基本材料有哪些?如采用市场比较法进行评估，评估公司应调查收集哪些资料，并简述其基本评估程序。其变现后土地资产如何处置并详细说明其处置顺序?如××房地产开发公司在拍卖过程中最终取得该宗土地的使 用权，鉴于该宗土地位于市中心地段，属于工业用地控制区，根据××市最近《城市土地利用规划》，该区域属于商业用地区，××房地产开发公司拟对其进行商业开发，该房地产开发公司需办理哪些用地手续?