宗地地价评估试题及答案

 (一)判断题
1.宗地地价是指具体宗地在某一期日的土地价格。（　）
2.基准地价系数修正法适用于已完成基准地价评估城镇中的土地估价。 （　）
3．从现实中，我们可以看到宗地地价在一段时期内可以不变，因此它可以反映土地某一时期的价格水平。（　）
4．市政管网和道路等基础设施只是间接地影响地价的高低。（　）
5．在宗地地价评估中，一般估价资料包括社会、经济、政治和环境等方面的资料（　）
6．估价师根据各个试算价格确定最后估价额时，可采用各个试算价格平均值。（　）
7．宗地估价成果主要是宗地估价报告。( )
8．土地估价结果报告和土地估价技术报告都由土地估价机构存档和提交土地管理部门确认或备案。（　）
9．宗地估价技术报告应重点说明宗地估价的技术方法和详细过程。（　）
10.在非正常的土地市场中，具有相同使用价值的宗地，应该也具有相同的土地收益，使用者也应支付相同的地租。( )
11．在估价完成后，估价机构应向委托估价者提交土地估价结果报告。（　）
12.基准地价系数修正法和路线价法都适用于多宗地估价，能够快速地评估出大量宗地。（　）
13.在土地使用权发生转移时，交易双方对土地价格的认识可以趋于一致，达到共同的价格标准。（　）

(二)单项选择题
1．宗地地价评估的基本原理是（　）。
A．地租理论
B．收益原理
C．替代原理
D．时效原理
2．根据不同的评估目的，宗地地价可分为（　）。
A．成交地价、标定地价、出让底价
B．标定地价、出让底价、交易地价
C．路线价、成交地价、出让底价
D．基准地价、标定地价、交易地价
3．基准地价系数修正法是按照（　）原则评估宗地价格。
A．收益
B．最佳
C．替代
D．时效
4．基准地价是某一级别的或均质地域内分用途的土地使用权的（　）价格。
A．最高
B．最低
C．中间
D．平均
5．能在短时间内快速方便地对大批量宗地进行评估的方法是（　）。
A．市场比较法
B．剩余法
C．基准地价系数修正法
D．成本法
6．基准地价对应的使用年期是各用途土地使用权的（　）出让年期。
A．最高
B．最低
C．平均
D．估定
7．某待估宗地使用年限为40年，已知同一用途下的土地法定最高出让年期为50年，土地还原利率为8％，则该宗地使用年期修正系数为（　）。
A．0．58
B．0．67
C．0．97
D．1．09
8．下列估价方法中，评估对象只有土地的是（　）。
A．市场法
B．收益法
C．成本逼近法
D．基准地价系数修正法
9．估价结果一般不产生法律效力的是（　）。
A．自有自估
B．主动争取
C．被动接受
D．委托估价
10．宗地地价评估的实际程序，是从（　）开始到最后写出估价报告书结束。
A．接受估价委托书
B．确定估价项目
C．拟定估价作业计划
D．收集相关资料

11．下列选项中，（　）属于影响宗地价格的个别因素。
A．商品房出售状况
B．交通状况
C．宗地进深
D．商服繁华条件
12．在宗地地价评估中，方法的选取一般不应少于（　）个。
A．2
B．3
C．4
D. 5
13．在某宗地评估过程中，用了4种不同的方法评估的结果分别为1080万元、1050万元、1120万元、980万元，若以各试算价格的中位数作为其评估价格，则该宗地价格为（　）
万元。
A．1065
B．1058
C．1050
D.1080
14．估价报告的形式有（　）。
A．文字式
B．书信式
C．表格式
D．以上三种均可
15．宗地地价评估成果为（　）。
A．宗地地价修正系数表
B．基准地价图
C．土地估价报告书
D．基准地价表
16．宗地估价报告按照评估目的、项目以及委托人的要求的不同，可分为（　）。
A．阶段性报告和正式报告
B．工作报告和技术报告
C．初步报告和估价结果报告
D．结果报告和技术报告
17．在宗地地价评估方法中，没有理论基础但比较实用、方便的方法是（　）。
A．市场比较法和收益还原法
B．市场比较法和剩余法
C．基准地价系数修正法和剩余法
D．基准地价系数修正法和市场比较法
18．（　）可快速评估出多宗土地的价格。
A．收益还原法
B．剩余法
C．成本逼近法
D. 路线价法
19．某宗地估价用了3种估价方法，其评估结果为1200元／m2、1080元／m2、960元／m2，经分析可确定各自权重为0．4、0．1、0．5，则采用加权平均法确定其评估结果为（　）元／m2。
A．980
B．1068
C．1020
D. 1040
20．基准地价对应的土地使用年期是各用途土地使用权的（　）。
A．最高出让年限
B．最低出让年限
C．尚可使用年限
D．已使用年限

(三)多项选择题
1．根据地价评估目的的不同，宗地地价可分为（　）。
A．基准地价
B．标定地价
C．出让底价
D.交易地价
2．在下列选项中，只能对土地进行估价的方法有（　）。
A．路线价法
B．基准地价系数修正法
C．剩余法
D．成本逼近法
3．在接受估价业务后，需首先确定估价的基本项目，包括（　）。
A．评估对象
B．评估目的
C．估价条件
D．估价责任
4．土地定级估价的成果资料主要包括（　）。
A．土地级别图B．基准地价图
C．基准地价因素修正系数表D．基准地价表
5．影响待估地产的区域因素有（　）。
A．交通状况
B．人口状况
C．商服繁华条件
D．临街条件
6．产权登记资料包括（　）。
A．土地使用证
B．土地登记卡
C．房屋所有证
D．土地登记表
7．在宗地地价评估中，现场勘查的主要内容包括（　）。
A．地价调查
B．查证地产位置状况
C．勘查地产周围环境景观
D．查证地上建筑物现状、装修及使用情况
8．下列因素中，（　）不属于影响宗地地价的区域因素。
A．宗地形状
B．临街条件
C．宗地附近的娱乐场所分布状况
D．当地的产业状况
9．从报告格式来看，宗地估价报告可分为（　）等。
A．书信式
B．文字式
C．表格式
D．其他形式
10．从估价目的和内容来看，宗地地价报告包括（　）。
A．宗地估价结果报告
B．宗地估价技术报告
C．初步报告
D．正式报告

11．下列关于编写宗地地价报告的基本要求描述正确的有（　）。
A．必须由实际参加评估工作的人员编写
B．可由任意一个估价师签字
C．必须加盖具有土地估价资格的机构的公章
D．要符合《城镇土地估价规程》等行业规范要求
12．下列选项中，（　）所评估的价格是比较价格。
A．市场比较法
B．路线价法
C．基准地价系数修正法
D．成本逼近法
13．宗地估价技术报告的主要用途有（　）。
A．提交给土地管理部门备案
B. 提交给委托估价方
C．提交给土地使用者
D．土地估价机构存档
14．在宗地地价评估中，根据各个试算价格确定最后估价额时，以下说法正确的有（　）。
A．必须以市场比较法得出的价格为准
B．可采用各试算价格中位数
C．可采用各个试算价格平均值
D．以一种试算价格为主，参考其他试算价格综合确定
15．土地估价报告中必须记载的内容有（　）。
A．估价师的签字
B．估价目的
C．委托估价方名称
D．估价报告书的用途
16．下列有关基准地价系数修正法的说法中，正确的是（　）。
A．基准地价系数修正法的基本原理是替代原理
B．基准地价系数修正法的评估精度与基准地价无关
C．基准地价系数修正法是对一般比较法的变形、量化
D．该方法能够快速评估出多宗土地的价格
三、参考答案与难点解析
(一)判断题
1．X2．√3．X 4．X5．√6．√7．√8．X9．√10．× 11．√12．√13．√
(二)单项选择题
 1．A  2．B  3．C  4．D  5．C  6．A  7．C  8．D  9．A 10．A
11．C 12．A 13．A 14．D 15．C 16．A 17．D 18．D 19．B 20．A
(三)多项选择题
 1．B、C、D     2．A、B         3．A、B、C  4．A、B、C、D   5．A、B、C
 6．A、B、C、D  7．A、B、C、D   8．A、B     9．A、B、C      10．A、B
11．A、C、D    12．A、B、C     13．A、D    14．B、C、D      15．A、B、C
16．A、C、D