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2014房产估价考试《案例分析》专题训练十二

|0·2014-01-16 13:48:10浏览0 收藏0
摘要 2014房产估价考试《案例分析》专题训练十二

  点击查看:2014房产估价考试《案例分析》专题训练及答案汇总

  问答题:

  李某有一处房产,其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300┫,用途为住宅,土地为出让使用权,土地使用期限至2060年9月30 日。李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营,于2006年6月以3000元/┫的价格将其卖给张某。由于融资的需要,张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的抵押价值,估价结果为2300元/┫.请问:

  1.张某认为该估价结果偏低,你认为应如何解释该估价结果的合理性?

  2.2007年9月该房屋被列入拆迁范围,房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日,乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价,估价结果为2800元/┫.张某认为该估价结果偏低,因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/┫.你认为应如何解释该估价结果的合理性?

  答:

  1.理由包括:

  (1)二者的时点不同,价值不同。

  (2)二者的价值类型不同。其中,转让价格为市场上的实际成交价格,抵押价值为正常市场价格和减法定优先受偿后的价值。

  (3)二者对房地产用途的界定可能存在差异。抵押价值是按照法定用途,即住宅进行评估的价值;转让价格有可能考虑了住宅可作为商业用途对价值的影响。

  2.理由包括:

  (1)二者的时点不同,价值不同。

  (2)拆迁估价结果和拆迁补偿金额的内涵不同。拆迁补偿金额包含了拆迁补助费、临时安置补助费、装修补偿费。

  (3)对估价对象的界定可能不同。

  2008年考查估价结果产生争议的合理性分析;房地产价格上涨原因分析;划拨土地上的房屋估价技术路线。

  例如:(一)某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地,甲、乙两家房地产开发公司拟参加竟买,甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估,最高应价评估结果为12 000万元。乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15 000万元。若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的,请分析两者差异的主要原因。

  答:理由包括:

  1.本次评估的价值为投资价值(拍卖应价);(3分)

  2.投资价值是从某个特定投资者的角度来衡量的价值;(3分)

  3.不同投资者在开发建设成本经营费用方面的优势不同,纳税状况不同,对未来的信心不同,所有这些因素都会影响投资者对该房地产未来收益能力的估计,从而影响投资者对该房地产价值的估计。(4分)

  2009年考查复核评估的估价时点、估价目的、价值定义;估价结果有异议的原因;政府补偿的内容。

  问答题虽然难,但我们观察历年考点,还是我们所熟悉的基本知识,主要考技术路线的拟定、相关参数的选择、资料的收集、市场变化对估价结果的影响、估价结果产生争议的合理性分析、拆迁估价或抵押估价的特定问题等。常考问题也可能转化为单选题。

  答题要点:认真审题、找出考点与依据、理清思路、答出要点(3~5个要点)。

  一题中有不把握或不会答的属正常现象,相对来说,问答题开放性大,难度大,放平心态,先舍后得。不要空。本题应争取拿到一半以上的分值。

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