2014房产估价考试《理论与方法》练习题五

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　　多项选择题

　　1.下列属于土地使用管制的事项有(　)。

　　A.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通

　　B.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施

　　C.某宗土地使用中，要求容积率为2.0(建设工程教育网提供)

　　D.甲乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通行道路

　　E.某宗土地只能用于商业房地产开发

　　2.某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。银行贷款年利率为5.58%。则下列说法中正确的有(　)。

　　A.该房地产的实际价格等于名义价格

　　B.该房地产的名义价格为50万元

　　C.该房地产的实际价格高于50万元

　　D.该房地产的实际价格为50万元

　　E.该房地产不存在名义价格

　　3.公开市场价值是指下列交易条件下最可能实现的价格(　)。

　　A.卖方和买方掌握必要的市场信息

　　B.卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象

　　C.买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价

　　D.卖方和买方追求各自利益的最大化

　　E.卖方和买方急于完成交易

　　4根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产(　)时，便为最高最佳使用。

　　A.与外部环境最协调

　　B.达到规模递增

　　C.内部构成要素的组合最适当

　　D.外部环境与内部因素相关联

　　E.外部环境要素为最适当的组合

　　5市场法中实物状况比较和调整的内容包括(　)。

　　A.环境

　　B.地形地势

　　C.外部配套设施

　　D.内部基础设施完备程度

　　E.装饰装修

　　6.在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于(　)。

　　A.卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)

　　B.卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费

　　C.买方实际付出的价格-应由买方负担的税费

　　D.应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率

　　E.买方实际付出的价格/(1-应由买方缴纳的税费比率)

　　7.下列关于重新购建价格的说法中，正确的有(　)。

　　A.重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出

　　B.重新购建价格是在估价时点的价格

　　C.重新购建价格是客观的价格

　　D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格

　　E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格

　　8.在运用成本法时最主要的有(　)。

　　A.区分计划成本和实际成本

　　B.区分实际成本和客观成本

　　C.结合实际成本来确定评估价值

　　D.结合实际开发利润来确定评估价值

　　E.结合市场供求分析来确定评估价值

　　9.建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有(　)。

　　A.功能落后　　B.功能缺乏

　　C.环境污染　　D.交通拥挤

　　E.正常使用的磨损

　　10.根据净收益求取的不同，收益法可分为(　)。

　　A.直接资本化法　 　B.投资法

　　C.收益乘数法 　D.利润法

　　E.现金流量折现法

　　答案：1.A.C.E2.D.E.3.A.D.4.A.C.5.B.D.E.6.A.B.D.7.A.B.C.D.8.B.E.9.C.E.10.A.E.